Получите бесплатную консультацию
юриста по телефонам прямо сейчас:
+7 (499) 455 09 86
Москва
+7 (812) 332 53 16
Санкт-Петербург
| | Наследство

Что такое дду при покупке квартиры в новостройке

Квартирный вопрос на сегодняшний день актуален как никогда. В настоящее время россияне, как правило, отдают предпочтение приобретению жилья в новостройках. Наиболее популярным вариантом покупки недвижимости является заключение на различных этапах строительства ДДУ. Что это за договор? Какие нюансы должен знать покупатель?

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 455 09 86 (Москва)
+7 (812) 332 53 16 (Санкт-Петербург)
Это быстро и бесплатно!

Долевое строительство – это…

Долевым строительством называют особую форму инвестирования. В ее рамках строительная фирма занимается привлечением денежных средств граждан или же организаций, которые требуются для возведения объектов недвижимого имущества. Граждане, которые вкладывают денежные средства в строящееся жилье, принимают непосредственное участие в долевом возведении. Компания-застройщик заключает с ними ДДУ. Что это? Аббревиатура расшифровывается как договор долевого участия.

Таким образом, процесс возведения объекта недвижимости выглядит следующим образом:

  • Строительная фирма арендует или приобретает земельный участок для строительства объекта.
  • Застройщик заключает с гражданами ДДУ.
  • Каждый участник долевого строительства выплачивает в процессе возведения стоимость его доли.
  • При передаче объекта в эксплуатацию граждане, заключившие ДДУ, становятся собственниками жилья.

Участники

Участниками долевого строительства являются:

  • Застройщик. Это юрлицо, которое имеет права на пользование или владение земельным участком и разрешение на строительство. Оно может иметь любую организационно-правовую форму. Основные задачи застройщика – привлечение капитала, строительство объектов недвижимости.
  • Дольщик. Это гражданин, который решил вложить собственные денежные средства в строительство. Иногда в качестве дольщика может выступать и юридическое лицо.

Регулирование правоотношений

Отношения участников долевого строительства регулируются на уровне федерального законодательства. Согласно закону о ДДУ (214 ФЗ) договор, заключаемый между гражданином-инвестором и застройщиком, должен содержать:

  • Предмет договора, который определен согласно имеющейся проектной декларации и после завершения строительства перейдет в собственность дольщика.
  • Стоимость объекта.
  • Порядок оплаты.
  • Период, в течение которого объект будет построен и сдан дольщикам.

Важно отметить, что данный закон определяет довольно жесткие рамки, касающиеся периода завершения строительства. В частности, согласно 214 ФЗ ДДУ договор может быть расторгнут по инициативе дольщика, если не соблюдены сроки строительства. Дольщики вправе получать достоверную и полную информацию о ходе стройки.

Объект строительства

Согласно 214 ФЗ, ДДУ должен содержать информацию об объекте строительства. В качестве объектов могут выступать как жилые, так и нежилые помещения домов. Также к ним относят общедомовое имущество (чердаки, подвалы, лестничные клетки).

Регистрация ДДУ

Все ДДУ должны проходить процедуру обязательной регистрации в Росреестре. Заключенным считается тот договор, который прошел через эту инстанцию. При этом заключить ДДУ можно на те объекты, на которые выдано разрешение на строительство не раньше 1 апреля 2005 года.

В законе также определяются этапы регистрации ДДУ:

  • Сбор необходимой документации, оплата государственной пошлины.
  • Сдача документов на регистрацию в территориальное отделение Росреестра. Там участнику ДДУ предоставляется расписка, содержащая дату принятия документов с их перечнем, контактную информацию, имя и подпись сотрудника Росреестра.
  • Выдача зарегистрированного договора.

Период регистрации ДДУ для первого дольщика не может превышать 18 дней, а для последующих – 5 дней. При получении зарегистрированного ДДУ потребуются паспорт дольщика и расписка.

Стоимость

ДДУ – договор, в котором должна быть указана цена объекта недвижимости, а также порядок оплаты суммы. Определением стоимости занимается застройщик. Оплата по договору должна быть осуществлена исключительно после момента регистрации ДДУ. Нередко дольщикам предоставляется рассрочка оплаты. Стоимость может быть изменена. Причиной тому может служить изменение площади объекта недвижимости на основании обмера. Обычно минимально возможные отклонения прописываются в договоре.

Важно отметить, что цена должна указываться в договоре в рублях (вместе с копейками). Когда применяется валюта другой страны, указывается фиксированный курс. До момента регистрации ДДУ некоторые застройщики настаивают на внесении определенной суммы, такие действия считаются незаконными. Застройщик в этом случае может быть оштрафован на сумму до миллиона рублей.

Документы

Если приобретается квартира по ДДУ, пакет документов, представляемых дольщиком, будет следующим:

  • ДДУ вместе с дополнениями и приложениями.
  • Заявление от строительной организации о регистрации ДДУ.
  • Заявление от дольщика о регистрации договора.
  • Паспорт дольщика (при личной подаче).
  • Нотариально заверенная доверенность (при подаче документов через представителя).
  • Нотариально заверенное согласие от супруга на приобретение недвижимого имущества.
  • Договор залога (если привлекаются кредитные средства).
  • Краткое описание возводимого объекта.
  • Квитанция об уплате госпошлины.

Если заявитель является несовершеннолетним, документы за него подают опекуны. В этом случае необходимо представить бумаги, подтверждающие опекунство.

От застройщика требуются:

  • проектная декларация;
  • разрешение на строительство;
  • договор страхования или поручительства.

Как проверить?

Регистрацией данного документа занимается Росреестр. ДДУ, согласно действующим законодательным нормам, подлежат обязательной регистрации. В них не должны содержаться пункты, которые тем или иным образом ущемляют права дольщиков. При покупке квартиры в строящемся доме необходимо проверить документацию на участок земли. В пункте договора о типе участия должен быть указан тип сооружения (многоквартирное или высотное здание, малоэтажное строительство). Прочих формулировок быть не должно, иначе подобные действия расцениваются как мошеннические.

Чтобы убедиться в том, что ДДУ был действительно зарегистрирован, необходимо внимательно ознакомиться с ним при получении. В нем должна быть проставлена отметка. Также можно получить выписку из ЕГРП.

Переуступка

Имеет ДДУ подводные камни, как и любой договор. Особенно это касается переуступки прав. Переуступку можно оформить, если дольщик полностью выплатил застройщику деньги по договору и хочет продать объект. В большинстве случаев стоимость такого жилья становится выше. Переуступку также называют договором цессии. Оформить его можно несколько раз до ввода дома в эксплуатацию.

Покупатели должны обратить внимание, что им предлагается приобрести не только недвижимость, но и обязательства по ДДУ. Поэтому до покупки необходимо ознакомиться с технической и проектной документацией. Также желательно убедиться в действительности самого договора.

Расторжение ДДУ

При определенных обстоятельствах можно расторгнуть ДДУ. Что это за процедура и в чем ее суть? Причиной расторжения может быть только неисполнение обязанностей согласно договору застройщиком или участником. Инициатива расторжения может исходить от обеих сторон. Условия для расторжения в одностороннем порядке могут быть следующими:

  • Участник задержал оплату более чем на 2 месяца.
  • Построенный объект имеет существенные недостатки.
  • Застройщик задержал сдачу дома больше чем на 2 месяца.

Также дольщик имеет право подать иск в суд, если строительная организация самовольно внесла изменения в проектную документацию или в условия договора.

Что нужно учесть

Итак, как и любой договор, имеет много нюансов и ДДУ. Подводные камни можно встретить на каждом этапе его заключения. Вот основные моменты, на которые следует обратить внимание:

  • Информация о строительной организации в ДДУ должна быть полной (адрес, наименование, уполномоченные лица) и совпадать с данными в проектных и разрешительных документах.
  • Если регистрация осуществляется представителем застройщика, у него должна быть документация о делегировании этих прав.
  • ДДУ должен содержать подробное описание объекта и сроки сдачи.
  • Должен быть подписан гарантийный срок (5 лет в случае жилых помещений).
  • В ДДУ должна отражаться информация о площади квартиры, условиях оплаты в случаях ее изменения.
  • Не допускается наличие в договоре пунктов, которые гласят о самовольном изменении застройщиком документации.
  • Договор признается действительным до момента полного выполнения обязательств сторонами.
  • Сроки сдачи в эксплуатацию должны быть точными.
  • Список форс-мажорных обстоятельств, прописанных в ДДУ, не может быть большим. Допускаются следующие формулировки – война, теракт, природные катаклизмы.
  • Возводимый объект не считается качественно построенным, если он не введен в эксплуатацию. Этот момент должен быть описан в договоре.
  • Стоимость жилья должна указываться в расчете на 1 квадратный метр в российской либо другой, иностранной валюте с фиксированным курсом.
  • Обязанности дольщика могут считаться выполненными с момента внесения средств в банк на счета застройщика.
  • Должен быть описан порядок процедуры расторжения договора, размера штрафных санкций.
  • ДДУ должен содержать условия возмещения расходов дольщика при наличии существенных недостатков объекта.
  • По договору застройщик вправе использовать средства дольщика только для возведения объекта.
  • Не должны присутствовать пункты о заключении договоров с третьими организациями (например, с управляющей компанией).

Наиболее распространенным способом приобретения жилья в последнее время является ДДУ. Что это? Это договор о долевом участии в строительстве. Его необходимо заключать с компанией-застройщиком. Этот документ имеет много подводных камней. Однако процедура его заключения подробно описана в Федеральном законе, получившем номер 214. Поэтому чтобы избежать неприятных ситуаций в будущем, следует внимательно отнестись к процедуре его заключения. Он ни в коем случае не должен ущемлять тем или иным образом права дольщика. В противном случае свои права можно защищать через суд. Но если у покупателя возникают некоторые сомнения или он не разбирается в действующих законодательных нормах, он всегда может обратиться к помощи юриста.

ДДУ: понятие, риски и тонкости оформления

До недавнего времени не было регламента, регулирующего долевое участие, чем пользовались недобросовестные застройщики. С появлением ФЗ «О долевом участии» ситуация изменилась — дольщики получили некие гарантии, позволяющие вернуть средства в случае расторжения договора.

Договор долевого участия (ДДУ) заключается между двумя сторонами: дольщиком и застройщиком. Документ преследует единственную цель — инвестирование возведения многоэтажного дома.

Заключение ДДУ: обязанности застройщика

  • получить документы, разрешающие строительство;
  • зарегистрировать право собственности на участок земли или оформить договор аренды;
  • опубликовать документы, подтверждающие право на выполнение строительных работ, на сайте компании. Они должны предоставляться потенциальному дольщику по его требованию.

Дольщик при заключении договора должен предоставить только паспорт. В 2014 году ДДУ считается самым надежным способом приобретения жилья в строящемся доме.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 455 09 86 (Москва)
+7 (812) 332 53 16 (Санкт-Петербург)
Это быстро и бесплатно!

Преимущества ДДУ для инвесторов

  1. Строгая регламентация текста договора. В нем указываются обязанности каждой из сторон. Детально описываются сведения об объекте: его метраж, номер квартиры, ее планировка. После подписания документа дольщик становится автоматически залогодержателем, а застройщик — залогодателем. В качестве имущества к залогу выступает земля. На нее обращено взыскание при невыполнении обязательств застройщиком.
  2. Обязательная регистрация. ДДУ проходит регистрацию в органах кадастра и картографии. Это исключает возможности «двойной продажи» одного и того же объекта. ДДУ на один объект не будет зарегистрирован второго раз.
  3. Финансовая ответственность. Нарушение сроков сдачи объекта чревато для застройщика денежной компенсацией дольщикам. Им достаточно обратиться в суд.
  4. Гарантия качества. 214-ФЗ накладывает на объект пятилетнюю гарантию, которая покрывается застройщиком.

Риски для инвесторов

Замораживание строительства

В соответствии с 214-ФЗ инвестор является кредитором третьей очереди. При банкротстве строительной компании возврат его средств осуществляется только после удовлетворения требований банковских организаций, сотрудников фирмы и т.д. По статистике больше всего недостроев приходится на Ленинградскую, Московскую, Воронежскую области и Краснодарский край.

Обременение жилья

Для строительства застройщик может привлекать заемный капитал. Причем банки выдают траншами. В качестве залога используется строящееся жилье. При неисполнении обязательств перед кредитными учреждениями квартиры, проданные по ДДУ, получают обременение.

Двойная продажа

Возможна до регистрации ДДУ в уполномоченных органах. В соответствии с законом действительным признается документ, зарегистрированный первым. Другим инвесторам будет отказано в регистрации. Чаще всего к такой мошеннической схеме прибегают посредники. Они покупают жилье на стартовых этапах строительства по себестоимости и реализуют его через определенный период по рыночной цене нескольким покупателям. Первый, кто зарегистрировал договор, становится обладателем жилья. Остальным посредник возвращает стоимость объекта, указанную в договоре, то есть в несколько раз меньшую сумму, чем они заплатили.

Изменение проектной документации

Строительная компания может внести корректировки, не в лучшую сторону для инвестора. Они могут затрагивать планировку и общую площадь квартиры. После сдачи объекта дольщик может получить жилье, не соответствующее его заявленным требованиям. Судебный процесс может растянуться на несколько лет.

Повышение цены

Законодательство не признает строительство жилого дома в качестве инвестиционного проекта. В стоимость квартиры закладывается НДС в размере 18%. Порядок осуществления доплаты при увеличении площади жилого помещения определяется застройщиком. В некоторых случаях это приводит к серьезному повышению цены.

Перенесение сроков сдачи объекта

Строительная компания может отодвигать их на произвольный срок. Чтобы не выплачивать компенсацию дольщикам, она должна указать уважительную причину.

Когда дольщик имеет право расторгнуть договор?

Дольщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке, если:

  • сроки передачи объекта нарушены более чем на два месяца;
  • есть нарекания к качеству строительных работ;
  • застройщик не может предоставить поручительство.
Если в роли дольщика выступает физическое лицо, то при расторжении ДДУ по его инициативе строительная компания возвращает ему все вложенные средства и оплачивает неустойку, равную 1/150 ставки рефинансирования. Это некая плата за пользование средствами инвестора.

Единственная причина, по которой застройщик может аннулировать договор, — нарушение оплаты по документу инвестором.

Случаи, когда ДДУ не имеет законной силы

Глава 9 ГК РФ содержит основания, по которым ДДУ не имеет законной силы. Это:

  • Противоречие договора нормам законодательства. Возможно, если сделка заключена с компанией, не имеющей разрешительной документации на строительные работы.
  • Подписание документа стороной, не наделенной соответствующими полномочиями.
  • Привлечение к участию в сделке недееспособных или ограниченно дееспособных лиц.

Обязательные пункты ДДУ

Договор может быть составлен в произвольном порядке. Однако 214-ФЗ выделяет некоторые пункты, которые должны присутствовать в тексте документа в обязательном порядке.

  1. Четкое описание инвестиционного объекта. В качестве него может выступать жилое и нежилое помещение. Оно должно быть описано максимально подробно, согласно проектной документации. В тексте указывается общая площадь, планировка, этаж, номер квартиры, расположение.
  2. Точные сроки завершения строительства. В ДДУ должна быть указана конкретная дата, после которой инвесторы могут обратиться в суд.
  3. Цена. Указывается полная стоимость недвижимости, схема и срок ее погашения.
  4. Гарантия. Указывается, что застройщик несет гарантийные обязательства при эксплуатации жилого дома. Минимальный срок - пять лет. Меньшие сроки недопустимы.
  5. Ответственность. Описываются действия, которые наступят при несоблюдении каждой стороной условий сделки: возможность расторжения, финансовая компенсация и т.д.

Перед подписанием документа инвестору не мешает изучить финансовую документацию застройщика. Особое внимание следует обратить на годовые отчеты за три и более года, бухгалтерский баланс, распределение прибыли и убытков.

Важно! Нельзя заключать ДДУ, если у застройщика нет разрешительных документов на строительство. В большинстве случаев инвесторы теряют свой капитал из-за нелегального строительства.

Право на земельный участок можно проверить по кадастровому номеру в Госреестре. Это позволит исключить двойные сделки.

Искусство маскировки

Недобросовестные застройщики до сих пор практикуют «серые схемы», позволяющие выдать за ДДУ другие механизмы.

  1. Среди них самый распространенная мошенническая уловка — предварительный договор ДДУ. На него не распространяются гарантии 214-ФЗ. Предполагается, что это посредническое звено на пути к официальному ДДУ. Застройщик обязывается после возведения объекта заключить с инвестором официальный договор. На деле предварительный документ не наделяет дольщика правом собственности на жилье. Он не проходит регистрацию в уполномоченных органах, поэтому является красным светом для прямых продаж. Нередко по предварительному ДДУ объект продается несколько раз.
  2. Заем средств под вексель. Схема предполагает оформление предварительного договора и соглашение о приобретении векселя. Стоимость ценной бумаги сопоставима с ценой, указанной в ДДУ. По сути, инвестор оплачивает покупку квартиры заранее. На самом деле, нет никакой связи между двумя этими документами. По окончании строительных работ застройщик может вернуть инвестору деньги, а не жилье. Причем, условием заключения официального ДДУ может быть цена, намного превышающая стоимость векселя. В результате выйдет, что дольщик одолжил деньги строительной компании на несколько лет без процентов.

Меры предосторожности

Первым делом нужно изучить нормы 214-ФЗ. Они позволят ответить на часто встречающиеся вопросы, связанные с долевым инвестированием.

Надежный застройщик — это лучший способ обезопасить себя от рисков инвестирования. При его выборе изучите внимательно финансовую отчетность и учредительные документы. 214-ФЗ наделяет дольщиков правом требования любой информации о деятельности строительного подрядчика. Можно ознакомиться с отзывами о компании, но доверять им 100% не стоит — негативная информация может быть оставлена конкурентами. Большую информативность, чем отзывы, представляет аудиторское заключение за последний год, отчет о прибылях и убытках, чистые активы застройщика.

Не стоит заключать другие схемы, кроме ДДУ. Они направлены на обхождении ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Поэтому она них не распространяются никакие гарантии.

Рисков, связанных с ДДУ, множество. К сожалению, в 214-ФЗ до сих пор есть лазейки, которыми пользуются недобросовестные застройщики. Гарантия получения объекта в соответствии со всеми требованиями, указанными в законе, не всегда является стопроцентной. Эксперты рынка недвижимости предлагают потенциальным клиентам выучить нехитрое правило: «Передача денег только после зарегистрированного ДДУ». Только в этом случае можно сохранить свой капитал, время и нервы.

Осенняя акция в ЖК YouПитер! Купи паркинг и кладовку – получи дополнительную скидку на квартиру!

ЖК "Новый Оккервиль".Беспроцентная рассрочка.Отделка в подарок.Метро,парк, река.Удобно всё

  • ЖК «Кивеннапа Симагино» от 2,587,022 рублей за квартиру
  • ЖК «Ювента» от 3,095,820 рублей за квартиру
  • ЖК «Орловский парк» от 6,218,100 рублей за квартиру
  • ЖК «Нордика» от 4,058,400 рублей за квартиру
  • ЖК «Светлый мир «Жизнь. » от 5,359,200 рублей за квартиру

Квартира с отделкой у метро!

Уникальное предложение только для клиентов "Петербургская Недвижимость"

ЖК "Новый Оккервиль".Беспроцентная рассрочка.Отделка в подарок.Метро,парк, река.Удобно всё

ЖК «Энфилд»: ультрасовременный квартал в Буграх. Рассрочка 0% после заселения. Квартиры от 1,72 млн

Квартиры в готовых и строящихся кирпичных домах . Дет.сад, школа будущего

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 455 09 86 (Москва)
+7 (812) 332 53 16 (Санкт-Петербург)
Это быстро и бесплатно!

Осенняя акция в ЖК YouПитер! Купи паркинг и кладовку – получи дополнительную скидку на квартиру!

Оформление договора долевого участия при покупке квартиры в новостройке: Все подводные камни

Как самостоятельно проверить договор долевого участия при подписании его с застройщиком, не наткнувшись на мошенников или недобросовестных личностей, вы узнаете из нашей статьи. Прочитав материал, человек без юридического образования сможете самостоятельно собрать документы для оформления недвижимости, узнает о важных нюансах подобной сделки. Освещены основные нюансы, которые помогут обойти мошенников и приобрести дом или квартиру на выгодных условиях, со всеми компенсациями, положенными государством.

Собираем документы для покупки

Квартира выбрана, осталось собрать документы и правильно их оформить.

  1. Подготовьте собственные бумаги (более подробно далее в статье для каждого конкретного случая).
  2. Изучить и подписать документ о долевом участии с застройщиком.
  3. Зарегистрировать бумаги в Росреестре.
  4. После того как застройщик сдаст дом, оплатить стоимость, и получить подтверждение оплаты (квитанцию или аналогичную бумагу).
  5. Подписать и заверить акты приема-передачи помещения. Получить ключи.
  6. Провести регистрацию права собственности.

Пакет документов, необходимых для приобретения квартиры и ее официального оформления в собственность может отличаться в зависимости от типа оформления и количества будущих владельцев.

Квартира оформляется на себя

Если вы имеете супруга, но хотите оформить имущество только на себя, получите согласие жены или мужа на подобную покупку. Оно оформляется у нотариуса, посетить которого необходимо тому супругу, который соглашается на подобную сделку. Оформление не занимает более 20-25 минут.

Некоторые пары заключат брачный договор. Если в договоре имеется пункт разрешающий супругам приобретать имущество, обращаться к нотариусу за разрешением не требуется. В этом случае на сделку купли-продажи квартиры приносится копия или оригинал брачного договора.

В случаях, когда человек, собирающийся приобрести квартиру, не имеет жены, ему достаточно взять свой паспорт на сделку. Могут быть затребованы идентификационный код или справка о доходах, если квартира оформляется в рассрочку.

Недвижимость оформляется на супругов

Оформление недвижимости на обоих супругов предполагает их присутствие во время оформления договора. Понадобятся паспорта и свидетельство о браке. Если один из членов семьи не может присутствовать при подписании бумаг, обратитесь к нотариусу для получения законного разрешения подписания подобных документов за супруга.

Квартира приобретается по ипотечному кредиту

Застройщик довольно часто имеет собственного ипотечного брокера, который предлагает подписать договор об ипотечном кредитовании с определенным банком. Это более выгодно для обеих сторон (застройщика и жильца). Жилец получает скидки или бонусы (отделку стен, минимальный ремонт бесплатно). Брокер разъяснит вам все условия кредитования, подскажет, какие документы собираются для ипотеки.

Если застройщик не имеет собственного брокера, потенциальному жильцу придется самостоятельно общаться с банками. Потребуются такие документы:

  • справка о доходах — берется на работе в бухгалтерии (форма 2-ндфл);
  • если есть дети — копии паспортов или свидетельств о рождении;
  • копия паспорта (берите с собой оригинал для сверки данных);
  • свидетельство о браке или о расторжении брака (копия);
  • заверенная копия трудовой книжки — оформляется у работодателя (обратитесь к работодателю заранее, оформление копий может затянуться);
  • анкету заявление о получении ипотеки (берется в банке, так как может отличаться формой или содержанием).

Для получения ипотеки нужен определенный доход, если вам отказывают в кредите на жилье, попробуйте поговорить с сотрудниками банка. Часто банки принимают справку о реальном доходе, которая показывает дополнительные неофициальные заработки.

Нюансы заключения ДДУ с застройщиком

ДДУ — договор долевого участия. Самый важный документ во время покупки жилплощади. После того, как вы получите договор о ДДУ у вашего менеджера, ни в коем случае не подписывайте его сразу, совершите несколько проверок, возьмите копию или сам договор домой для подробного изучения. ДДУ регулируется Федеральным законом № 214.

Обращаемся к юристу со стороны для проверки ДДУ

Если договор ДДУ и проект одинаковы — такому застройщику можно доверять. Но не стоит зря рисковать, лучше передать ДДУ профессиональному юристу, который сможет провести доскональную проверку. У честного застройщика ДДУ должен включать:

  1. Строительный адрес дома.
  2. Место стройки дома должно иметь кадастровый номер участка.
  3. Данные для оплаты застройщика (реквизиты надежного государственного банка).
  4. Паспортные данные будущего жильца.
  5. Точное указание этажа и ориентировочный номер квартиры.
  6. Точную дату сдачи новостройки (может быть указан конкретный месяц).
  7. Стоимость квартиры.
  8. Данные о страховке ответственности застройщика.
  9. Площадь, планировка, высота потолков будущей квартиры.
  10. Гарантия на квартиру. До трех лет — система отопления, вентиляции, трубы, до 5 лет на саму квартиру.

Дольщик почти не знаком с юриспруденцией. Соответственно, получая на руки договор ДДУ, он теряется, не понимая некоторых пунктов. Чтобы не допустить проблем в будущем, обращайтесь к юристам, они помогут вам расшифровать договор и укажут на трактовки в бумагах, которые необходимо заменить из-за их сомнительной точности или появления двойного смысла.

Смотрим в договоре сроки о сдаче объекта и передаче ключей

В договоре не должно быть затягивания выдачи ключей. Лучше всего, если срок выдачи ключей будет четко зафиксирован определенным количеством календарных дней.

Обращайте внимание, что срок передачи ключей был четко обозначен в бумагах. В рекламных проспектах часто указывают сроки сдачи многоэтажки городу, а ключи от квартиры выдают только спустя несколько месяцев. Этого легко избежать, если перед подписанием ДДУ, все пункты вычитает профессиональный юрист.

Пример №1: У вас есть ипотека и ДДУ на квартиру. Это значит, что банк уже выплатил за вас всю сумму застройщику. В этом случае, добейтесь, чтобы в договоре было указано, что застройщик выдаст ключи в течение 31-60 дней, с момента ввода здания в эксплуатацию.

Пример №2: Вы оформили договор ДДУ и проводите выплаты в рассрочку. В этом случае получить ключи можно будет только в тот момент, когда полностью рассчитаетесь с застройщиком. В некоторых случаях застройщик может пойти на уступки и дать доступ к жилью до выплат, но это частные случаи.

Важный пункт договора: компенсация площади

Рабочие, иногда, специально, в некоторых случаях из-за ошибки, могут увеличить или уменьшить площадь квартиры. Часто это случается в панельных домах, начнут строить одну стену неровно и собьют разметку этажа.

Специально для этих случаев указывается оговорка в договоре ДДУ сложный юридический текст, который означает, что в случае уменьшения территории по сравнению с планом, застройщик ничего не возмещает жителю. Если же площадь будет увеличена хотя бы 1 кв. м, дольщик обязан выплатить зафиксированную в договоре цену за лишние метры, выявленные при замерах БТИ.

Получается, что договор не выгоден и ущемляет права потенциального жителя. Чтобы не допустить такого, в ДДУ необходимо указать обратные пункты, которые обязуют в равной мере доплатить как застройщика, так и будущего владельца квартиры.

Безопасность и гарантии застройщика

Чтобы обеспечить безопасность прав дольщика, законодательством предусмотрено несколько мер защиты от мошенничества. Вся реализуемая строительной компанией жилая площадь должна быть застрахована, то есть квартиры становятся залогом, а возможность будущих сделок теряется.

Выплаты страхового возмещения возможны только в случае стечения обстоятельств, прописанных в законодательстве:

  1. Банкротство застройщика и разрушение объекта строительства.
  2. Серьезный срыв сроков сдачи строения в эксплуатацию (от полугода).
  3. Отсутствие регистрации права собственности.
  4. Перепродажа застройщиком одной и той же площади 2-3 раза (мошенничество).

Пример договора долевого участия

Проверяем, кто ставит подписи в ДДУ со стороны застройщика

По закону 214-ФЗ о долевом строительстве, подписывать бумаги о долевом участии имеет право только генеральный директор. В реальности так ситуация развивается редко, так как у ГД просто нет времени на разбор таких дел. Этим занимается один из заместителей.

Частым вариантом обмана дольщиков является подписание документации лицом, которое не имеют на это юридических прав. В этом случае все условия договора являются недействительными. Важно проверить, кто именно будет ставить подпись. Сверьте подпись с каким-то официальным аналогом в интернете или реестре, если к ним имеется доступ.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 455 09 86 (Москва)
+7 (812) 332 53 16 (Санкт-Петербург)
Это быстро и бесплатно!

Если сообщают, что подписывать будет заместитель, требуйте оригинал договора о делегировании прав ГД строительной компании этому конкретному лицу. Попросите снять копию для вас и сохраните ее, в этом случае будет возможность легко доказать в суде факт мошенничества и попытаться вернуть деньги, если будет иметь место обман.

На заметку

  1. Не подписывайте договор сразу, подробно изучите его.
  2. Консультируйтесь со специалистами.
  3. Проверьте документы компании-застройщика, узнайте, удачны ли другие проекты уже запущенные этой фирмой.
  4. Следуйте всем советам этой статьи.

Изменение пунктов ДДУ законно и нормально. Подходящий обеим сторонам договор в первом предоставленном застройщиком варианте — это странно, поэтому корректировки пунктов стандартная практика в долевом строительстве. Чтобы не ошибиться и не потерять деньги, согласуйте детали договора с юристом и проконсультируйтесь на счет непонятных вам моментов.

Пишу профессиональные статьи для сайтов юридической тематики более трех лет. Стараюсь максимально погрузить в тему читателя, подробно и понятными словами объяснить сложные вещи. Считаю, что каждый должен знать свои права и уметь защититься от незаконных действий.

Комментария (2)

Мы в соц.сетях

Категории права

Интересные статьи

Расчет неустойки по договору долевого участия: Формула и пример расчета

Процедура согласования границ земельного участка при межевании

Новости

Обсуждаемые статьи

Перед практическим применением информации размещенной на сайте консультация с профессиональным юристом обязательна.

Нюансы покупки квартиры по договору долевого участия

По большей части многие граждане вступают в долевое строительство с целью приобретения собственного жилья.

Желая приобрести жилье, они начинают интересоваться, что такое долевое участие в покупке квартиры, что оно дает, в чем выгода такого рода строительства.

Ответы на указанные вопросы можно найти в соответствующих нормативно-правовых актах.

Что это такое?

Под словосочетанием «долевое участие» подразумевается приобретение жилья в возводимом многоквартирном доме путем вложения материальных средств до его ввода в эксплуатацию.

Они передаются застройщику, который обязуется построить дом на собственном земельном участке.

Все жилые помещения дома подлежат передаче дольщикам соразмерно их вложениям.

Вся проектная документация на строительство должна быть доступна для дольщиков, что значит, она должна предоставляться им по первому требованию.

Правовые акты

Законодатель издал ряд соответствующих нормативно-правовых актов, позволяющих регулировать отношения, возникающие между участниками долевого строительства.

Акт испущен законодателем 30 декабря 2004 года за номером 214-ФЗ.

Его указания позволяют обезопасить интересы, имущество и вклады дольщиков, которые вложили в строительство материальные средства.

В соответствии с положениями вышеуказанного закона в редактуре от 30 декабря 2004 застройщик имеет право вовлекать материальные средства граждан, принимающих участие в строительстве при определенных условиях.

Застройщик имеет право строить объекты:

Законодатель в целях ограждения граждан от непредвиденных ситуаций обязал застройщика застраховать свою гражданскую ответственность.

Страхование предусматривает риск неисполнения либо исполнение обязательств не в полной мере, ненадлежащим образом.

Оформление договора

Участники долевого строительства заключают договор, основной целью которого является привлечение средств на возведение жилого здания.

Видео: основные ошибки при покупке квартиры в новостройке

Его можно заключить как в бумажном варианте, так и в электронном. Форма договора не унифицирована, поэтому каждый застройщик составляет ее на свое усмотрение в произвольной форме.

Договор подлежит заключению, если застройщик:

Нужно учесть, что договор подлежит заключению в письменной форме.

Долевое участие в покупке квартиры

По общепринятым правилам, риски непреднамеренного повреждения либо уничтожения имущества возлагается на застройщика, если жилое помещение не было принято дольщиком.

Приятие его решения о приобретение жилого помещения у застройщика налагает на него некоторую ответственность.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 455 09 86 (Москва)
+7 (812) 332 53 16 (Санкт-Петербург)
Это быстро и бесплатно!

Он должен помнить обо всех рисках, которые могут возникнуть в любой момент из-за неправомерных действий застройщика.

Пошаговая инструкция

Гражданам надлежит заключить договор, позволяющий принять участие в строительстве жилого здания.

По общепринятым правилам в нем должны содержаться:

Материальные средства вкладываются в строительство со дня его подписания.

Дольщик обретает право собственности на жилье вслед за его сдачей в эксплуатацию, если исполнены все условия договора.

Основанием для выдачи свидетельства служит:

С помощью ипотеки

Отдельных граждан интересует, как купить жилое помещение в доме, который строится за счет вложения материальных средств физических лиц.

У многих российских граждан отсутствуют свободные денежные средства, которые они могли бы вложить в строительство.

Данное обстоятельство не позволяет им купить жилье в собственность за наличные деньги, поэтому они вынуждены брать заем.

При долевом строительстве допускается оформление ипотечного кредита, но первоначальный взнос в размере 20% для начала строительных работ граждане должны внести самостоятельно.

Возникающие риски

Наряду с определенными преимуществами долевое строительство сопряжено с рядом недостатков.

Они способны вызвать неблагоприятное развитие событий, вследствие которых возникают риски.

В зависимости от конкретных обстоятельств виновником такого положения дел может быть как застройщик, так и дольщик.

Его риски проявляются в том, что:

Застройщиком вопрос, как продать жилье в строящемся доме должен быть решен без каких-либо последствий для него.

Подача искового заявления о расторжении договора долевого участия, читайте здесь.

Он должен заранее предусмотреть все риски, чтобы не обанкротиться в ходе строительства.

Права и обязанности

Готовое к эксплуатации многоквартирное здание должно быть сдано застройщиком в установленный договором срок.

Оно передается на основе акта приема-передачи, который подписывают застройщик и участник долевого строительства.

Дольщик обязан принять жилой дом сообразно условиям договора на участие в строительстве.

Он наделяется правом его расторжения, если застройщик не исполняет принятые на себя обязательства.

В соответствии с условиями договора обязательства застройщика считаются исполненными со дня подписания сторонами акта приема-передачи либо другого вида документа, который предусмотрен договором.

Данная норма предусмотрена положениями статьи 12 Федеративного закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

В договоре ДУ предусматривается обязанность:

По своей сути долевое строительство является одной из форм инвестиционной деятельности, которая распространена в сфере строительства.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 455 09 86 (Москва)
+7 (812) 332 53 16 (Санкт-Петербург)
Это быстро и бесплатно!

Застройщик обязан соблюсти условия договора, иначе он привлекается к административной ответственности.

Действия по проверке безопасности

Законодатель осуществляет контроль над ходом строительства путем проверок соответствия проектной документации, законности заключаемой с дольщиками сделки.

Договор на участие в долевом строительстве должен быть зарегистрирован в государственных органах.

Он расценивается в качестве заключенного со дня, когда был подписан заинтересованными сторонами.

Указанные выше меры предпринимаются в целях обеспечения безопасности прав дольщика.

К тому же, законодатель ввел в обязанность оформление страховки такого рода объекты в страховой компании либо банке.

Законодатель ввел меры, способствующие минимизации риска продажи одного жилья нескольким лицам путем страхования.

В такой ситуации приобретаемое по договору ДУ жилье становится предметом залога.

Застройщик лишается возможности осуществления каких-либо сделок с ним, потеряв право распоряжения жилой площадью.

Страхованию подлежит гражданская ответственность застройщика, покупаемое у него жилое помещение.

Его постановка на учет в государственном органе регистрации осуществляется при наличии страхового полиса.

В отдельных случаях застройщик вместо полиса страхования может представить поручительство, выданное банком.

Нужно заметить, что выплата страхового возмещения осуществляется при стечении обстоятельств, утвержденных в нормативах законодательных актов.

В любой ситуации дольщик вправе обратиться к своему страховщику, чтобы он возместил убытки.

Как правило, он исполняет свои обязательства, если дольщик представить документы.

Налоговый вычет

Российские граждане могут претендовать на получение имущественного вычета, если покупают жилое помещение на основе договора ДУ.

Право на него возникает со времени подписания дольщиком акта приема-передачи.

Норма предусмотрена в положениях акта:

Налогоплательщик должен подать заявление в районное отделение ФНС, чтобы ему предоставили имущественный налоговый вычет со времени подписания передаточного акта.

И в добавлении к вышесказанному следует отметить, что любой российский гражданин имеет право на покупку квартиры по договору долевого участия в сданном доме, если изъявит желание.

Составление договора залога права требования по договору долевого участия, читайте здесь.

Что такое долевое участие в строительстве, читайте здесь.

Но он должен учесть все нюансы предстоящей сделки, чтобы избежать осложнений в будущем.

Государство стремится обеспечить сохранность жилья, которое строится застройщиком в доле с гражданами за счет их средств.

Рекомендуем прочитать

Заключение договора долевого участия

Октябрь 20, 2016

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 455 09 86 (Москва)
+7 (812) 332 53 16 (Санкт-Петербург)
Это быстро и бесплатно!

Регистрация договора долевого участия

Октябрь 20, 2016

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 455 09 86 (Москва)
+7 (812) 332 53 16 (Санкт-Петербург)
Это быстро и бесплатно!

Имущественный вычет при долевом участии в строительстве

Октябрь 19, 2016

Check Also

Налоговый вычет по договору долевого участия

Юридическая грамотность населения увеличивается с каждым годом. Многие россияне узнали и уже успели воспользоваться возможностью .

Добавить комментарий Отменить ответ

Рубрики

Получите бесплатную юридическую консультацию прямо сейчас:

+7 (499) 703-43-52 Москва и область

+7 (812) 309-57-61 Санкт-Петербург и область

Покупка квартиры по договору долевого участия. Подробная инструкция по покупке квартиры, составлению договора и особенности.

Строительство многоквартирных домов на средства будущих владельцев является частой практикой. Несмотря на такую распространенность, гражданам известны не все особенности процедуры приобретения жилья таким способом. Поэтому мы подготовили для вас статью, в которой подробно рассказано, как оформить долевое участие, какие плюсы и минусы у подобного способа покупки квартиры и на что обращать внимание при выборе застройщика.

○ Что такое ДДУ.

ДДУ (договор долевого участия) – вариант приобретения квартиры в новостройке, построенной на средства будущих покупателей.

  • «По договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 1 ст. 4 Федерального закона «Об участии…» от 30.12.2004 №214-ФЗ,алее №214-ФЗ)».

Данный вид сделки имеет свои особенности. В первую очередь, это необходимость регистрации ДДУ. Только после внесения договора в Росреестр, он будет признан действительным.

Другая особенность способа покупки жилья заключается в сроке получения права собственности на квартиру. Покупатель получает ее только после того, как дом будет сдан в эксплуатацию и будет подписан акт передачи. Поэтому стоит учитывать тот факт, что квартира перейдет в собственность не сразу и всегда есть риск срыва сроков строительства или полное его остановка. Поэтому очень важно выбирать застройщика особенно тщательно.

○ Сравнение ДДУ и договора купли-продажи.

Соглашение о долевом участии не является договором купли-продажи. Несмотря на то, что в каждом случае предметом соглашения является недвижимость, приобретаемая на возмездной основе, между двумя сделками есть существенные различия. Сравнение приводится в представленной ниже таблице.

Простая письменная (п.3 ст. 4 №214-ФЗ)

Простая письменная (ст.550 ГК РФ)

Застройщик и дольщик

Продавец и покупатель

Возведение многоквартирного дома зайстройщиком, который после сдачи объекта передает оплаченную квартиру в собственность дольщика, а также оплата стоимости жилья, указанного в соглашении (п.1 ст. 4 №214-ФЗ)

Передача жилья от продавца покупателю за установленную стоимость (ст. 549 ГК РФ).

  1. Предмет соглашения.
  2. Сроки окончания строительства и сдачи в эксплуатацию.
  3. Стоимость, форма и порядок ее оплаты.
  4. Срок гарантии, указанный в ст. 7 №214-ФЗ;
  5. Способы обеспечения выполнения застройщиком своих обязательств.
  1. Предмет соглашения.
  2. Его цена.
  3. Список лиц, имеющих право продолжать пользоваться жильем.
  4. Регистрация договора в Росреестре.

Права и обязанности участников соглашения

Составление акта приема-передачи

Требуется (п. 1 ст.8 №214-ФЗ0

Требуется (ст. 556 ГК РФ).

Ответственность за нарушение своих обязательств

Застройщик не выплачивает налоги на предоставление (пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ).

Процент от прибыли от продаж является созданием тайника ((пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ).

Если квартира в собственности не менее 3 лет, доход от ее продажи облагается налогом (пп. 17.1 п.1 ст. 217 НК РФ).

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 455 09 86 (Москва)
+7 (812) 332 53 16 (Санкт-Петербург)
Это быстро и бесплатно!

○ Преимущества и недостатки покупки квартиры по ДДУ.

Как и любая сделка, ДДУ характеризуется как минусами, так и плюсами. К преимуществам относится:

  • Гарантия получения нового жилья.
  • Невозможность изменения стоимости жилья в одностороннем порядке застройщиком.
  • Наличие возможности расторжения договора и предусмотрение штрафных санкций.
  • Гарантийные обязательства застройщика.

При этом недостатки такого вида сделки являются существенными:

  • Задержка оформления документов из-за обязательной регистрации.
  • Необходимость возмещения ущерба застройщику при досрочном внесении всей суммы оплаты.
  • Сроки выплаты ограничены – полная сумма должна быть внесена на счет покупателя до сдачи многоквартирки.
  • Рассрочка имеет максимальный срок для выплаты – 5 лет.

Перед принятием решения о заключении ДДУ важно тщательно взвесить все плюсы и минусы.

○ Как избежать возможных рисков.

Заключение ДДУ предполагает следующие риски для дольщика:

  • Изменение сроков сдачи дома в эксплуатацию.
  • Внесение изменений в планировку здания в одностороннем порядке застройщиком (изменение количества этажей, комплектации квартиры, отделочные работы и т.д.).

Эти риски можно свести к минимуму, если особенно внимательно читать текст соглашения перед его подписанием. Но ДДУ предполагает наличие других рисков, которые не могут быть ликвидированы вниманием к договору:

  • Замораживание строительства (как правило, в случае банкротства застройщика).
  • Обременение на жилье – его возникновение возможно, если застройщики привлекают для строительства не только деньги дольщиков, но и кредитные средства. В последнем случае дом выступает залогом, который может быть затребован в случае неуплаты долга.
  • Двойная продажа, чаще всего подобный риск возникает, если договор заключается с посредником, а не прямым застройщиком.

Чтобы избежать подобных рисков, важно правильно выбрать застройщика. При принятии решений следует обращать внимание на время существования строительной фирмы и отзывы о ее деятельности.

○ Процедура покупки по договору долевого участия.

Алгоритм действий при приобретении жилья по ДДУ следующий:

  • Выбор банка (в случае покупки с привлечением заемных средств) по условиям предоставления кредита.
  • Выбор застройщика с обязательной проверкой пакета документов: действительность учредительских документов, наличие разрешения на строительство, условия сотрудничества.
  • Выбор обслуживающей компании, услугами которой владельцы будут пользоваться после въезда в новые дома, решение применяется по общему собранию будущих жильцов.
  • Оформление документации.

На каждом этапе сделки важно проявлять особую внимательность, которая поможет избежать неприятных последствий.

○ Как составить договор ДДУ.

Обязательно оформление соглашения в письменном виде с указанием:

  • Идентифицирующей информации о здании и приобретаемой квартире (точный адрес расположения, технические характеристики).
  • Срок завершения строительства, следует указывать две даты: сдачи в эксплуатацию и передача ключа от квартиры.
  • Сроков гарантии на инженерно-техническое состояние здания и квартиры.
  • График выплат с обозначением каждого срока внесения платежа и общей стоимости жилья.
  • Права и обязанности сторон, а также ответственность за их несоблюдение.

Правильно оформленный договор – гарантия защиты от различных неприятных сюрпризов в процессе завершения сделки. Заключение любых других договоров кроме ДДУ (в том числе и договора предварительного соглашения) не может выступать основанием для обращения в суд в случае нарушения своих прав.

○ Переуступка квартиры по ДДУ.

Для передачи своих прав на жилплощадь необходимо составить новый договор о переуступке прав. Согласно нему новый владелец получает тот же объем прав, который был у предыдущего дольщика. В согласии со ст. 11 №214-ФЗ, заключение подобного соглашения возможно при наличии следующих условий:

  • Взносы по оплате жилья произведены в полном объеме либо оформляется одновременный перевод долга вместе с данным соглашением.
  • Наличие согласия застройщика – его участие в сделке является обязательным.
  • Проведение государственной регистрации договора по переуступке, только после него сделка будет считаться действительной.

Важно учитывать основной минус подобного соглашения – в случае расторжения ДДУ, лицо, в отношении которого была совершена процедура переуступки прав, может рассчитывать только на ту сумму, которая прописана в договоре, а не на уплаченную фактически.

Таким образом, покупка жилья через ДДУ является удобным инструментом получения недвижимости. Главное учитывать все особенности процедуры и проявлять внимательность при заключении соглашения.

○ Советы юриста:

✔ Как узнать информацию о застройщике?

Для этого нужно провести небольшое исследование рынка и обратить внимание на:

  • Опыт строительства (ознакомиться с результатами работы).
  • Финансовую устойчивость (возможность привлечения инвестиций в строительство, их объем и надежность.

✔ Можно ли заставить платить застройщика за просрочку сдачи объекта?

Это возможно при помощи обсуждений или подачи искового заявления в суд. Первым шагом является составление досудебной претензии в адрес застройщика, в которой отражено требование о сдаче дома и получении ключа от телефона. В случае отказа или игнорирования претензии, следует обращаться в суд.

Переуступка прав требования по ДДУ. Рассказывает нотариус Алексей Комаров.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Сохраните страницу в cоцcетях:

Похожие материалы

Комментарии

Здравствуйте! Уточните, пожалуйста, с какого момента начинает действовать договор долевого участия?

Здравствуйте! Как производить оплату по договору долевого участия?

Рекомендуем посмотреть:

Какова минимальная продолжительность еженедельного непрерывного отдыха

Как восстановить паспорт при утере 2018

Уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора образец

Письмо на возврат товара поставщику образец письма

Кадастровый паспорт объекта недвижимости