Получите бесплатную консультацию
юриста по телефонам прямо сейчас:
+7 (499) 455 09 86
Москва
+7 (812) 332 53 16
Санкт-Петербург
| | Трудовое право

Покупка квартиры пошаговая инструкция 2018

В интернете есть множество статей по вопросу покупки квартиры. Однако большинство из них написаны агентствами недвижимости, рекламирующими свои услуги.

В статье ниже рассмотрим все моменты покупки квартиры с независимой точки зрения, на какие нюансы обратить внимание на каждом этапе, как избежать возможных трудностей.

Этапы покупки квартиры

Сколько времени может уйти на приобретение квартиры? Покупка жилья, от поиска подходящего варианта и до получения свидетельства прав собственности, может занять от трёх до шести месяцев. Иногда можно уложиться и в полтора или растянуть «удовольствие» до года. Всё зависит от того, насколько срочно вам нужно приобрести жилплощадь, а продавцу — реализовать свою недвижимость.

Поиск квартиры — это первый этап. Куда обращаться? Тут покупателю предоставляется выбор: провести сделку своими силами или обратиться к посредникам, но тогда стоимость квартиры будет включать и работу агента. Однако в этом случае, вы лишите себя множества возможных проблем, связанных с оформлением документации.

С чего начать? Если решили искать квартиру самостоятельно, то вас ждёт широкий фронт работы. Нужно «перелопатить» множество источников — от печатной продукции (как рекламных газет, так и специализированных каталогов) до всевозможных сайтов — бирж недвижимости в интернете. Плюсом последнего является большой выбор квартир и постоянно обновляемые объявления.

Возникла проблема? Позвоните юристу:

Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)

Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23

Осмотр квартиры

Наконец выбор сделан, вы нашли свой будущий дом, что дальше? Следующим шагом будет осмотр квартиры.

Для начала необходимо связаться с продавцом и уточнить следующее:

  • Актуальность сделки (возможно, квартира уже была продана);
  • Стоимость (совпадает ли цена в объявлении с действительной);
  • Если всё в силе, предварительно договориться о просмотре квартиры.

В назначенный день просмотра стоит ещё раз связаться с продавцом и уточнить время.

Если квартира продаётся через риелтора, он, возможно, захочет встретиться с вами перед показом квартиры, чтобы убедиться в ваших намерениях (а также уберечь продавца от подозрительных лиц).

Посредник может обратиться с просьбой, подписать лист просмотра для исключения проведения сделки купли-продажи без ведома агентства.

Непосредственно при просмотре жилья внимание стоит обращать на следующее:

  1. Подъезд — хоть и не является частью квартиры, но по нему можно составить общее впечатление о соседях и работе ЖКХ в доме.
  2. Этажность квартиры — если это первый этаж, обратить внимание на плинтусы и стыки стен, поскольку здесь возможно проявление сырости.

Если квартира находится на последнем этаже, обязательно проверьте отсутствие потёков на стенах. Новые обои или большое количество ковров на стенах также должны наводить на мысль.

  • Расположение объекта, если квартира угловая в доме, необходимо особое внимание уделить качеству утепления.
  • Ремонт — если в квартире с виду хороший ремонт (особенно при низкой стоимости жилья), необходимо досконально проверить его качество.
  • Коммуникации и сантехника — особенно важно для «вторички». Обязательно осмотрите состояние труб, откройте краны и проверьте их на уровень шума. Иногда из сливных отверстий раковин и ванн исходит запах канализации, причём он появляется с определённой периодичностью. Поэтому не помешает пообщаться с соседями и уточнить у них всевозможные скрытые «сюрпризы».
  • Вид из окна — нет ли свалок возле дома или прочих нежелательных объектов. Поэтому квартиру лучше смотреть днём.
  • Ведение переговоров

    Итак, вас всё устраивает, настало время для переговоров с продавцом. Выявленные изъяны могут убедить продавца снизить стоимость квартиры. Обычно удаётся скинуть 10, максимум 15 процентов.

    Чаще всего это происходит, когда в квартире есть неявные изъяны, которые покупатель может обнаружить только в процессе эксплуатации, либо проблемы юридического характера — не в порядке пакет документов, есть ограничения по сделкам с данной недвижимостью и прочее.

    Задаток

    Если покупатель готов приобрести квартиру после проведения переговоров с продавцом, то для гарантии намерений стоит заключить предварительный договор задатка.

    Это соглашение показывает не только серьёзность намерений покупателя, но и ограничит продавца в дальнейшем поиске покупателей, так как в случае изменения условий сделки (также и отказа от продажи) со стороны продавца обяжет его выплатить сумму задатка в двойном размере.

    При нарушениях условий будущей сделки со стороны покупателя сумма задатка остаётся у продавца.

    Задаток при покупке жилья это не единственный вариант «застопорить» квартиру, альтернативой могут стать такие способы обеспечения обязательств, как аванс или предоплата, но тогда при срыве сделки сумма, в любом случае, возвращается покупателю, то есть такие способы менее надёжны, чем задаток.

    Проверка документов

    Если вы знаете какие документы нужны при покупке, то самое время ими заняться (хотя ничто не запрещает делать этого и при первой встрече с продавцом). Но всё-таки проверку всего пакета настоятельно рекомендуется делать через независимого эксперта.

    При проверке документов стоит убедиться в следующем:

    • Подлинность документов, устанавливающих право собственности продавца на квартиру (договор купли-продажи, договор дарения, решение суда и прочее).

    Если вместо оригиналов документов собственник предоставляет копии, то это должно насторожить.

  • Отсутствие обременения — есть ли судебные запреты, аресты, наложенные на жильё и прочее.
  • Записи в домовой книге на предмет выписавшихся жильцов.
  • Если владельцев квартиры несколько, наличие документа, по которому остальные жильцы согласны на продажу. По закону, такой документ должен быть утверждён нотариально.
  • Разрешение органов опеки и попечительства, если одним из владельцев жилья является несовершеннолетний.
  • Страхование сделки

    Страхование купли-продажи — не самая популярная практика в нашей стране, однако имеет место быть. Такой вид страхования называется титулярным и защищает владельца квартиры (покупателя) в случае утраты права на недвижимость. Проще говоря, если договор будет признан недействительным, то покупателю выплачивается страховая сумма.

    Договор страхования сделки рекомендуется заключать в следующих случаях:

    1. Продавец не является хозяином квартиры (например, продаёт жильё по доверенности). Купля-продажа может быть аннулирована, если собственник отказался от купли-продажи до момента заключения договора, а доверенное лицо всё равно провело сделку.
    2. Участвует несовершеннолетнее лицо. Если орган опеки и попечительства докажет, что вследствие подписания договора жилищное положение ребёнка ухудшилось, то договор будет разорван.
    3. Договорная стоимость квартиры ниже рыночной. Часто бывает такое, что во избежание уплаты дополнительных налогов продавец указывает низкую стоимость в договоре, а остальное покупатель выплачивает в «конверте». После этого сделка может быть аннулирована, а покупателю вернут лишь сумму, предусмотренную договором.

    Регистрация купли-продажи

    Процедура покупки квартиры невозможна без государственной регистрации сделки, которая осуществляется в Росреестре (Федеральной службе гос. регистрации). Срок регистрации может занять до 1 месяца, хотя официально этот он должен быть не больше 20 календарных дней.

    Передача ключей новому собственнику происходит после завершения регистрации и оплаты покупателем оговоренной в договоре суммы.

    Что делать после покупки

    Даже после приобретения квартиры этапы сделки для покупателя ещё не окончены.

    Первое, что необходимо — это договориться с продавцом о порядке въезда/выезда из квартиры. Обычно этот процесс занимает не более 2 недель, хотя сроки могут быть оговорены в индивидуальном порядке.

    В дальнейших процессах продавец уже участия не принимает. Действия продавца продиктованы его же интересами. Что же ему нужно сделать?

    1. Обойти все коммунальные инстанции (ЖЭК, водоканал и пр.), чтобы переоформить на своё имя лицевые счета в этих организациях и заключить с каждой организацией новый договор.
    2. Зарегистрироваться по новому месту проживания. Делается это в паспортном столе. Данный пункт пропускается, если квартира приобреталась не для проживания, а, например, для вложения средств.
    3. В налоговой службе получить налоговый вычет..

    Рекомендуется также заранее сделать по несколько копий всех правоустанавливающих документов.

    Прописка после покупки жилья

    Чтобы прописаться в новой квартире, необходимо подготовить следующие документы:

    • Паспорт (если прописываются несовершеннолетние — свидетельство о рождении);
    • Документ, подтверждающий право собственности (договор купли-продажи);
    • Свидетельство о праве собственности.

    С этим пакетом необходимо обратиться в паспортный стол по месту новой регистрации и сдать вместе с заявлением о прописке, которое необходимо заполнить непосредственно в учреждении.

    Сотрудник паспортного стола возьмёт паспорт (и вышеуказанные документы) и назначит дату его получения с новой регистрацией. Обычно этот срок не занимает более недели (максимум две).

    Если вы не меняли город проживания в связи с переездом, то можно предварительно не сниматься с учёта по предыдущему месту жительства, а выполнить эту процедуру вместе с пропиской в новой квартире. Желаем вам уютных покупок!

    За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.

    Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:

    Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)

    Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23

    Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!

    Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует.

    Отменить ответ

    Работаем без выходных 24/7

    • Телефон:

    +7 (499) 703-31-45

  • Наш адрес:

    ул. Иловайская, д.2Б, стр.1

  • E-mail:

    Пошаговая инструкция по приобретению квартиры

    Приобретение квартиры для проживания – всегда ответственный и сложный процесс.

    Обусловлено это большими суммами денежных средств, передаваемых при осуществлении сделки.

    Избежать трудностей – непросто, для этого необходимо следовать четкой инструкции по совершению покупки.

    Способы приобретения недвижимости

    Важно, что выбор жилой площади зависит от личных пожеланий и экономических возможностей.

    Можно выбрать следующие квартиры:

    1. На первичном рынке – в новостройке. При этом можно заключить ДДУ (выплачивать средства по мере строительства) или после окончания строительных работ и сдачи дома в эксплуатацию.
    2. На вторичном рынке – в уже возведенных домах. Квартиры этой категории представлены в различных сегментах: эконом, средний, бизнес-класс за личные средства.
    3. На первичном или вторичном рынке – в новостройке или возведенном доме за средства, полученные по ипотечному продукту.

    Выбор жилья

    При выборе жилой недвижимости необходимо учитывать следующее:

    • не рекомендуется приобретать объекты с неразвитой социальной структурой, а также плохим транспортным сообщением;
    • нежелательно покупать квартиры, если дом располагается рядом с линиями электропередачи, промышленными производствами;
    • обязательное условие – выбор жилой недвижимости с «чистой» документацией.

    Выбранная квартира должна соответствовать ряду юридических требований.

    • соответствие документации всем нормам действующего законодательства;
    • отсутствие граждан, права которых на жилой объект были нарушены;
    • отсутствие лиц, обладающих правом на проживание в недвижимости после сделки продажи.

    Пошаговая инструкция по покупке квартиры

    Пошаговая инструкция по покупке квартиры:

    1. Знакомство с документацией, устанавливающей права продавца на недвижимость.
    2. Проверка паспортов продавцов (они должны быть действительны, соответствует фамилия, отсутствуют штампы, наличие которых недопустимо).
    3. Внесение авансовой стоимости, но только при составлении авансового договора. В этом документе указывается размер суммы, полная стоимость объекта, время сделки, возврат аванса в определенных случаях.
    4. Формирование документации, необходимой для оформления договора покупки и регистрации произведенной сделки.
    5. Составление договора, при этом важно учитывать мнения обеих сторон.
    6. Подписание составленного соглашения.
    7. Государственная регистрация (сдача документов, получение бумаг).
    8. Подписание акта приема недвижимости.

    С материнским капиталом

    Материнский капитал – средства, которые могут быть использованы для приобретения недвижимости.

    Покупка квартиры с материнским капиталом может быть выполнена, если соблюдены такие условия:

    • расчет осуществляется безналичным путем;
    • выделяются доля ребенку и родителям;
    • ребенок достиг трех лет.

    В новостройке

    Если покупка недвижимости происходит в новостройке, то возможно два варианта:

    1. Приобретение по ДДУ. Стороны сделки – дольщик и застройщик. Первая сторона обязуется выплачивать платежи в установленное время и определенном размере. Строительная компания должна предоставить квартиру в указанный в договоре срок, с её соответствием всем перечисленным требованиям.
    2. Приобретение по завершению строительства. Если компания не работает по долевому принципу и реализует недвижимость по окончанию строительных работ, то сделка будет осуществлена в обычно порядке.

    В ипотеку

    • банки предлагают специальные программы – жилищные кредиты с низкой ставкой;
    • для их получения необходимо подтвердить факт покупки жилой площади;
    • с использованием ипотеки оплачивается вся стоимость квартиры, затем происходит погашение процентов в течение установленного времени.

    Для получения жилищного кредита составляется кредитный договор с банком, в котором указаны все условия его предоставления.

    По военной ипотеке

    Военная ипотека представляет собой форму использования жилищного займа, который предоставляется участникам накопительной системы обеспечения военнослужащих граждан жильем.

    Она выдается не для возмещения затраченных на покупку квартиры средств, а для следующих целей:

    1. Оплата первоначального взноса за объект.
    2. Погашение процентов по кредиту, взятому для его приобретения.

    Чтобы получить такую меру государственной поддержки, необходимо оформить Свидетельство о праве получения.

    Этапы сделки

    Сделка покупки недвижимости включает в себя несколько этапов:

    • осмотр объекта;
    • ведение переговоров;
    • внесение задатка;
    • проверка жилой площади и документов.

    Каждый из них требует детального рассмотрения.

    Осмотр

    После присмотра нескольких вариантов квартир, необходимо провести осмотр (об этом предварительно договориться с продавцом).

    Этап включает в себя осмотр:

    • подъезда – он позволяет составить общее впечатление о деятельности жилищной компании;
    • ремонта – если в помещениях квартиры хороший ремонт, то важно обратить внимание на его качество;
    • коммуникационных систем и сантехнических устройств – в особенности важно при покупке жилья на вторичном рынке;
    • вида из окна – не рекомендуется, чтобы рядом располагались, к примеру, свалки;
    • расположения квартиры – если она угловая, то узнайте у продавцов о системе утепления.

    Переговоры

    Если при осмотре не возникло никаких заминок, то время вести переговоры. Изъяны, которые вы выявили, позволят убедить снизить цену на 10-15%.

    Если удается уменьшить стоимость объекта на значительную сумму (20-25% и более), то это повод еще раз подумать.

    Обычно это обусловлено неявными изъянами или юридическими проблемами.

    Возможна ли покупка квартиры у родственников по материнскому капиталу? Смотрите тут.

    Задаток

    После переговоров необходимо оставить задаток с предварительным соглашением. Он одновременно доказывает серьезную намеренность покупателя и ограничивает продавца в поиске других клиентов.

    Изменение условий сделки с его стороны будет сопровождаться выплатой суммы в двойном размере. Если их нарушит покупатель, то задаток остается у другой стороны договора.

    Проверка

    Следующий этап – проверка документов.

    При его осуществлении необходимо убедиться в таких моментах:

    1. Вся документация – подлинная, предъявлены подлинники, но не копии.
    2. Отсутствуют аресты на недвижимость, запреты её продажи и т.д.
    3. Имеется запись в домовой книге, подтверждающая выписку жильцов.
    4. Если собственников несколько, то необходимо письменное соглашение остальных на продажу.
    5. Разрешение, составленное органами опеки, если собственником выступает лицо, не достигшее восемнадцати лет.

    Без риэлтора

    Все эти этапы, описанные выше, можно провести без риэлтора. Если вы отказываетесь от его услуг, то должны быть уверены, что справитесь со сложностями самостоятельно.

    Без консультаций специалистов, пусть и разовых, обойтись сложно, поэтому не рекомендуется ими пренебрегать.

    Отсутствие риэлтора позволит сэкономить значительную финансовую сумму, если удастся организовать покупку самостоятельно.

    Порядок оформления

    Оформление договора включает в себя несколько этапов – сбор документации и её сдача в орган регистрации.

    Необходимые документы

    Чтобы заключить договор сделки, потребуется подготовить небольшой пакет документов:

    • документация, выступающая подтверждением личности продавца и покупателя;
    • документы, устанавливающие права на объект;
    • предварительное соглашение.

    Требования к договору

    Действующее законодательство 2017 года устанавливает, что договор должен содержать такие сведения:

    • наименование;
    • место написания;
    • дата подписания;
    • сведения об обеих сторонах;
    • краткое описание объекта, отчуждение которого происходит (адрес, стоимость и др.);
    • указание количества экземпляров;
    • подписи.

    Образец договора покупки квартиры представлен здесь.

    Регистрация купли-продажи

    Осуществить приобретение жилой площади нельзя без регистрации сделки в общем порядке.

    Она осуществляется в Росреестре, на что уходит не более 30 суток.

    Передача ключей покупателю совершается после окончания регистрации и оплаты им суммы, указанной в договоре.

    Как взять льготный кредит на покупку квартиры? Читайте здесь.

    Чем отличается задаток от аванса при покупке квартиры? Подробная информация в этой статье.

    Оплата госпошлины

    Сумма государственной пошлины устанавливается статьей 333 НК РФ.

    В соответствии с ней, сумма пошлины для сделки по покупке квартиры, в которой участвуют физические лица, составляет 2000 рублей.

    На видео рекомендации по приобретению недвижимости

    • julia к записи Ипотека 9 9
    • Света катёнок к записи Как купить участок у администрации под ИЖС?
    • trocuatrec338 к записи Как взять ипотеку, если официальная зарплата маленькая?
    • Валенсия к записи Ипотека для переселенцев
    • Алекса к записи Созаемщик по ипотеке

    Полное или частичное копирование преследуется по закону!

    Покупка квартиры в новостройке 2017: пошаговая инструкция

    Когда возникает вопрос о приобретении жилплощади, многие предпочитают покупать недвижимость в новостройке. Но некоторые не понимают, что нужно: правильно выбрать застройщика, оформить эту покупку документально, а в этом есть нюансы. Как это происходит, рассмотрим пошагово.

    Не все просто с приобретением квартиры в новостройке. Рассматривая 2017 год, можно убедиться, что отмечается тенденция продаж квартир задолго до введения жилья в эксплуатацию. В это время, естественно, у застройщика на руках нет документов, устанавливающих право на владения недвижимостью. Так что нужно быть готовым к тому, что у вас на руках не будет договора купли-продажи, придется подписывать иные документы, например, договор на инвестирование или соглашение долевого участия.

    Стоит понимать, что вы не получаете права собственности на жилье, покупаемое в новостройке, застройщик может оказаться мошенником или недобросовестным строителем. Даже при подписании документов долевого участия или инвестирования, нет вероятность, что застройщик выполнит данные обязательства.

    Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

    Как купить жилье в новостройке

    Конечно, на каждом углу об этом не говорят. Но, приобретение новостройки – это не покупка квартиры. Спросите почему? Да потому, что квартиры-то нет. Четко поймите — если вы вкладываете деньги в недвижимость, не введенную в эксплуатацию, это просто вложение средств и не более, и процесс этот содержит определенный риск. И нужно это четко знать еще до вложения средств в новостройку.

    Проверяем застройщика

    Итак, прежде чем принять решение, нужно тщательно все проверить:

    • документы на землю. Есть два варианта: земля должна находиться у застройщика в собственности или в аренде, причем в долгосрочной;
    • контракт на инвестирование, подписанный с местным органом власти;
    • план участка земли, на котором ведется застройка;
    • разрешение на строительство;
    • проверяется также проектная декларация и решение госэкспертизы об изменениях.

    Шаг 2. Далее, вам предстоит изучить договор долевого участия

    Обратите внимание на следующие моменты:

    • в нем должно быть прописано – конкретное строящееся здание, на определенном участке, адрес строительства и название комплекса;
    • сумма должна быть прописана за определенную квартиру;
    • сроки введения объекта в эксплуатацию;
    • гарантия на застройку и ее сроки.

    Не думайте, что подписали соглашение долевого участия — и оно вступило в силу. Нет. Его нужно зарегистрировать в УФРС. Помните вносить деньги по данному договору нужно после прохождения процедуры регистрации.

    Если операция приобретения недвижимости сопровождается подписанием договора переуступки прав, притязаний обязательно удостоверьтесь, что жилье в новостройке целиком оплачено цедентом.

    Шаг 3. Изучаем застройщика

    Первым делом нужно посетить интернет-ресурс застройщика. Из сайта можно почерпнуть важную информацию:

    • количество построенных объектов;
    • аккредитацию в банках;
    • сколько жилых домов введено в эксплуатацию;
    • историю компании застройщика.

    Также стоит посетить сайт самого объекта, на нем должны быть представлены документы, разрешающие застройку – датированные и пронумерованные. Данные по строительству объекта, на каком этапе находится строительство.

    Стоит поинтересоваться о капитале застройщика и о собственных производственных мощностях. Насколько добросовестно застройщик выполнял свои обязанности, и есть ли у него просрочки в сдаче объектов. Просмотрите все формы новостроек, в них можно увидеть всю информацию — включая долги застройщика и судебные процессы.

    Шаг 4. Проверка новостройки при посещении

    Стройплощадку нужно обязательно посетить лично и проверить:

    • скорость проведения строительных работ;
    • количество работающих;
    • работают ли в выходные дни;
    • стоит ли изгородь вокруг участка, стоит ли стенд с информацией по строительству;
    • насколько чисто на площадке, какие к ней подъезды;
    • охрана на объекте.

    Шаг 5. Изучить темпы продаж квартир застройщика

    На финальном этапе строительства продано 80% квартир, то у застройщика в делах все хорошо. При вяло идущих продажах, когда к концу стройки продано 50% — означает либо низкое качество строительного объекта, либо неоправданно завышенную цену на недвижимость.

    Если построенный дом в течение квартала не введен в эксплуатацию, то комиссией были обнаружены недостатки, которые несовместимы с комфортным проживанием, например, неправильный монтаж коммуникаций.

    Подводные камни при покупке первичного жилья

    Приобретая квартиру на рынке первичного жилья можно столкнуться неприятностями, и они не всегда просто решаются.

    Зачастую происходит подобное по незнанию обязанностей и прав. Нередко сталкиваются с проблемами юридического характера, не каждый гражданин может разбираться в юриспруденции. Нечасто, но могут возникнуть ситуации, в которых трудно разобраться даже юристу с опытом.

    Рассмотрим основные риски, возникающие на пути потенциального собственника первичной квартиры. К ним относятся:

    • неправильно составленный договор, обычно это относится к пункту, где прописаны обязанности застройщика;
    • составление нескольких договоров на продажу 1 квартиры;
    • приостановка строительных работ, особенно если время неопределенно;
    • долгострой;
    • некачественное жилье, не соответстующее нормам строительства;
    • несоответствие жилых площадей — в договоре стоит цифра, превышающая фактическую площадь квартиры;
    • не обустроенная придомовая территория.

    Советы юристов:

    1. не совершать сделку без непосредственного присутствия нотариуса. Конечно, придется потратить некоторые средства дополнительно, но только так вы избежите негативных последствий и не будите, разочарованы в приобретенном жилье;
    2. внимательно читать все документы, которые предстоит подписать, не стесняясь задавать вопросы, которые вас волнуют;
    3. если есть хоть капля сомнения, не подписывайте договор, а обратитесь за помощью к юристу, или в проверенное агентство недвижимости.

    Покупка первичного жилья: вопрос-ответ

    Купить квартиру в строящемся доме по низкой цене – стоит ли?

    К сожалению, мы часто видим в массовых изданиях или слышим в новостях о случаях невыполнения застройщиками своих обязательств, и затягивание сроков сдачи дома в эксплуатацию – не самое страшное. Бывают, к сожалению, ситуации, когда дольщики просто остаются ни с чем.

    Но купить квартиру недорого все-таки возможно, а чтобы не быть обманутым, нужно просто грамотно подойти к вопросу выбора добросовестного застройщика.

    Прекрасно, когда при вложении небольших денег вы получаете недвижимость в собственность – кто от этого откажется? Но в ситуации, когда нет ни денег, ни жилья, из-за застройщика-мошенника – это уже не экономия, а довольно существенные расходы. Если вы пришли в офис продаж и вам предлагают цену на 15% ниже, чем у конкурирующих фирм, стоит задуматься. Цены могут отличаться, но не существенно, так как без прибыли никто работать не будет.

    Нет разрешения, можно ли покупать?

    Если на строительство еще не получено разрешение, а работа уже ведется, то на данном объекте квартиры будет стоить значительно дешевле, в отличие от дома, где есть все документы. Хотите – рискните, но помните, никаких гарантий у вас нет.

    Как известно, получить разрешение на ИЖС всегда проще, и недобросовестные застройщики могут этим воспользоваться. Обязательно осмотрите в документах, на какую застройку даны документы, на ИЖС или на многоэтажное строительство.

    Проблемы при покупке

    О самых острых моментах, которые нужно учесть, приобретая жилье в новостройке, рассказывает Олег Сухов.

    Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

    Как самостоятельно купить квартиру

    Приобретение недвижимости – серьезный шаг, который влечет за собой большие затраты средств и усилий. Причины для покупки квартиры могут быть самые разные: увеличение жилплощади, съезд, отделение подросших детей от родителей, уменьшение жилья, извлечение дохода от перепродажи. Общее, что объединяет все случаи – желание снизить затраты и увеличить выгоду от оформления сделки. Следуя пошаговой инструкции, как купить квартиру без риэлтора, любой покупатель может с высокой степенью безопасности самостоятельно подобрать жилье и оформить сделку.

    Краткое содержание статьи

    Преимущества самостоятельной покупки

    Затраты на услуги посредника, как правило, варьируют от 1% до 3%. Так как речь идет о крупных суммах сделок, расходы могут быть весьма ощутимы. В то же время, закон не запрещает заключать сделки самостоятельно, основываясь на свой опыт и свои индивидуальные потребности.

    Чтобы покупка принесла выгоду, необходимо знать тонкости подбора квартиры и оформления документов накануне и во время сделки. Прежде чем приступить к поиску квартиры, необходимо ознакомиться с правилами работы на рынке недвижимости и детально изучить текущую ситуацию с жильем с интересующем регионе или районе.

    Приняв решение купить собственность, каждый покупатель определяет следующий круг вопросов:

    1. Обращаться ли к профессиональным риэлторам или покупать квартиру самостоятельно.
    2. Какой бюджет имеется в распоряжении на покупку.
    3. Каким требованиям должно отвечать жилье.

    У покупателя есть выбор, искать самому квартиру или довериться специалисту. Так как в отдельных случаях оплата за услуги достигает 7% от общей стоимости квартиры, многие покупатели принимают решение действовать самостоятельно.

    Причины, которыми руководствуются самостоятельные покупатели, следующие:

    • бюджет на покупку не позволяет тратить дополнительные суммы на помощь посредника;
    • самостоятельная покупка позволяет сэкономить средства;
    • среди риэлторов, как и среди продавцов, также попадаются мошенники, обманным способом завладевающие средствами покупателей, либо реализующими квартиры, на которые имеются претензии третьей стороны (сервитуты, незаявленные ранее наследники и т.д.);
    • покупатель лучше всего знает свои собственные предпочтения и потребности, поэтому на его выбор не повлияют посторонние люди.

    Между тем, самостоятельная покупка также небезопасна, если не соблюдать меры предосторожности и не знать всех особенностей оформления недвижимости.

    Пошаговая инструкция

    Процесс самостоятельной покупки происходит в следующей последовательности:

    1. Определение требуемых параметров квартиры.
    2. Выбор объекта из предложений на текущем рынке. Рекомендуется изучить всю имеющуюся базу и составить список адресов из наиболее подходящих квартир.
    3. Осмотр жилья и проверка его технического состояния. Покупатель может договориться об осмотре жилья сразу по несколько адресов в день, чтобы была возможность сравнить потенциальные варианты покупки.
    4. Предварительные переговоры с продавцами. Рекомендуется уточнить условия сделки, которые устроили бы продавца, а также проверить основные документы собственника и на недвижимость: техпаспорт, квитанции об оплате ЖКХ, свидетельство о праве собственности, справка о зарегистрированных на жилплощади лицах.
    5. Оценка соответствия ожиданий реальной ситуации: степень развития инфраструктуры, состояние дома, проверка на наличие дефектов квартиры и всего здания, оценка криминогенной обстановки и т.д.
    6. После того, как объект собственности найден, оформляется задаток или аванс с фиксированием предварительных условий сделки – стоимости, даты регистрации, расчета и передачи квартиры. Предварительный договор о купле-продаже позволит с большей долей уверенности готовиться к предстоящей сделке обеим сторонам.
    7. Оформление сделки. Если квартира покупается с использованием заемных средств, договор подписывается в присутствии банковского служащего, в иных случаях – привлекают нотариуса.
    8. Проведение окончательного расчета с продавцом и получение расписки о передаче денежных средств в счет оплаты за квартиру, либо организация перечисления средств безналичным способом.
    9. Внесение новой записи о переходе права собственности новому владельцу через подачу пакета документов в Росреестр.

    Подготовка к сделке

    В процессе подготовки к заключению основного договора продавец собирает перечень документов, которые затем понадобятся для оформления перехода права собственности:

    1. Справка БТИ с планом объекта недвижимости и описанием основных характеристик жилья.
    2. Выписка из домовой книги, свидетельствующая что все жильцы из отчуждаемой квартиры выписаны.
    3. Правоустанавливающий документ.
    4. Документ, подтверждающий основание, на котором продавец получил данную квартиру (купчая, дарственная и т.д.)
    5. Выписка из ЕГРП позволит убедиться в отсутствии обременений и ограничений.
    6. Если собственником жилья является несовершеннолетний, необходимо предоставить разрешение органов опеки на продажу недвижимости.
    7. Справка из наркодиспансера и психоневрологического диспансера о том, что собственник не состоит на учете и является дееспособным.

    Следует заранее договориться с продавцом, кто понесет расходы на переоформление собственности.

    Оформление купли-продажи

    Продавец обязан предоставить исчерпывающий список документов, т.к. без них регистрация недвижимости на нового собственника будет невозможна.

    Покупатель должен проверить, чтобы все справки и свидетельства были предоставлены в подлиннике.

    Если продавец имеет супругу, необходимо получить нотариально заверенное письменное согласие второй половины на продажу квартиры.

    Накануне сделки покупателю нужно проверить ситуацию с оплатой коммунальных платежей. В противном случае, не исключено, что квартира достанется с долгами, которые лягут на плечи нового собственника.

    Накануне заключения договора купли-продажи следует удостовериться в личности собственника, а также проверить правильность заполнения всех реквизитов сделки: ФИО, паспортных данных сторон, точного адреса и характеристик объекта. В тексте договора указывают точную цену сделки и условия ее проведения.

    Сама сделка проводится с учетом следующих рекомендаций:

    • заключение сделки невозможно, если одна из сторон отсутствует, либо у представителя продавца или покупателя нет нотариальной доверенности;
    • удостоверить личность может только гражданский паспорт собственника;
    • легитимность сделки гарантируется, благодаря присутствию нотариуса.

    Подписав договор купли-продажи, требуется пройти процедуру регистрации прав нового собственника в регистрирующем органе – Росреестре. Для этого потребуется подать полный перечень документов по сделке и на саму квартиру. Взамен регистратор выдаст расписку в получении, а к обозначенному Росреестром сроку покупатель сможет получить новые правоустанавливающие документы.

    Полезная информация для покупателя

    Действуя самостоятельно, покупателю будет полезно знать некоторые нюансы по приобретению собственности.

    Выбор жилья

    Следующие советы помогут покупателю подобрать оптимальное жилье:

    1. Информацию о жильцах и историю самой квартиры могут знать консьержи, если таковые имеются в доме.
    2. Срочная продажа требует тщательного изучения документов. Необходимо проверить, будет ли сделка признана законной и все ли документы в порядке.
    3. Собирая средства, чтобы расплатиться с продавцом, следует держать информацию в конфиденциальности – чем меньше людей знают о наличии большой суммы наличных, тем лучше.
    4. Объявления о квартирах, реализуемых по цене существенно ниже среднерыночной, скорее всего окажутся недостоверными и публикуются риэлторами в качестве дополнительной рекламы собственных услуг.

    Оформление задатка

    Не менее важно, чем сама сделка, правильно оформить предварительную договоренность с продавцом. Покупатель может зафиксировать условия будущего договора в предварительном ДКП.

    Оформление задатка является гарантией и для продавца, и для покупателя в том, что сделка состоится на оговоренных условиях. В случае разрыва договора, продавец обязан вернуть сумму, вдвое больше самого задатка. Если покупатель нашел более подходящее жилье, задаток остается продавцу.

    Обеспечение безопасности сделки

    Условия договора должны быть зафиксированы заранее, чтобы продавец и покупатель могли спокойно заниматься подготовкой к сделке. Более того, условия предварительного договора должны быть в обязательно порядке аналогичными, как и в самой купчей.

    Составляя договор, необходимо уделить внимание срокам: в какой срок хозяин недвижимости обязуется подготовиться к сделке, в какой срок квартира будет освобождена и т.д.

    Следует с осторожность относиться к сделкам, если предварительно покупатель не видел собственника лично. Иногда мошенники реализуют квартиры, оставшиеся после смерти владельца. Прежде чем передавать задаток, необходимо убедиться, что собственник жив и здоров.

    Встречаются неприятные ситуации, когда покупателю предъявляет претензии гражданин, имеющий на право использования доли в квартире. К таким ситуациям относятся сделки по квартирам, в которых проживали лица, отбывающие срок наказания.

    На видео о подборе квартиры

    Один из наиболее ответственных этапов – передача средств в счет платы за квартиру. Безопасность сделки гарантируется использованием банковской ячейки. Следуя простым рекомендациям, и придерживаясь определенной последовательности, граждане могут самостоятельно выгодно купить оптимально подходящее жилье, не привлекая при этом риэлтора.

    Покупка квартиры: пошаговая инструкция. Порядок покупки квартиры

    Покупка квартиры в собственность – это целая наука. Чёткое понимание её основ и доскональный разбор каждого этапа позволят покупателю удачно приобрести жильё.

    Здесь не так важно, кто занимается этой процедурой: оформляете ли вы всё сами или воспользуетесь услугами риэлтора при покупке квартиры. Оба варианта сводятся к одному и тому же главному инструменту: это информация, а вернее – владение оной.

    Грамотные пошаговые инструкции при покупке квартиры включают в себя не только перечень необходимых документов для проведения процедуры или способы предостеречься от мошенников. Для того чтобы достичь желаемой цели, нужно будет пройти серьёзный путь, который начинается со штудирования объявлений на тематических ресурсах и специализированных форумах и заканчивается регистрацией по новому месту жительства.

    Итак, представляем вашему вниманию пошаговую инструкцию при покупке квартиры, куда вошли основные моменты этого долгого и кропотливого процесса. Покупать будем самостоятельно, поэтому как таковые варианты с риелторами рассматриваться не будут.

    Порядок покупки квартиры

    Многие неискушённые покупатели постоянно задаются одним и тем же вопросом: с чего начать? Первое, что приходит на ум, – это воспользоваться услугами риэлтора при покупке квартиры, то есть обратиться к знающим специалистам.

    Естественно, такой вариант значительно снижает хлопотность процесса, потому как бумажной волокитой будут заниматься знающие люди и вам не придётся бегать по нотариусам и юристам. Критичная ложка дёгтя в этом деле – дополнительные расходы. Как ни крути, но любая работа должна оплачиваться, а грамотного специалиста тем более. Поэтому в этом случае будьте готовы заплатить кругленькую сумму за услуги такого рода.

    Здесь пошаговая инструкция при покупке квартиры сводится всего лишь к двум пунктам: первый – это обратиться в агентство и заключить с ними договор на оказание услуг, и второй – дождавшись оптимального для вас предложения, сказать «да» и расписаться где нужно. Всё остальное за вас сделают профессионалы, вам нужно будет только заплатить оговоренную в контракте сумму за оказание услуг и за саму квартиру.

    Самостоятельная покупка

    В этом случае пошаговая инструкция при покупке квартиры приобретает множество пунктов и подпунктов. Сразу стоит заметить, что при самостоятельном приобретения жилья нужно запастись терпением, потому как поиск и оформление подходящей площади займёт очень много сил и времени.

    Поиск жилья

    Если вас интересуют квартиры на вторичном рынке, то начать стоит с крупных досок объявлений, вроде «Авито» или «Из рук в руки». Не лишним будет просмотреть и какие-то местные интернет-ресурсы, которые принимают заявки такого характера. Также можно полистать тематические газеты и журналы, где размещаются подобные объявления.

    Оптимальный вариант – это Сеть. Там можно найти всё что угодно, причём вариантов будет масса, в отличие от печатной продукции. Здесь вам и подробнейшее описание квартир на вторичном рынке, и какие-то фото, а иногда попадаются ивидеостримы квартир, где покупатель воочию может всё рассмотреть без личного посещения объекта. К последнему варианту очень часто прибегают идущие в ногу со временем риэлтерские агентства, но и среди обычных продавцов иногда можно увидеть такую подачу объявлений.

    Если вас интересует покупка квартиры в новостройке, то здесь однозначно лучше отдать предпочтение крупным застройщикам недвижимости, которые и владеют этими объектами. То есть искать нужно не конкретную квартиру, а строительную компанию. Найдите ту, которая строит в нужном вам районе, и уже потом определяйтесь с этажом и комнатами.

    Несмотря на свою кажущуюся простоту, покупка квартиры в новостройке имеет и свои подводные камни. Один из таких – это некомпетентные строительные компании. Обязательно просмотрите отзывы о застройщике. Причём сделать это нужно не на сайте самой компании, а на специализированных форумах, где заказные отзывы сведены к минимуму. Это могут быть любые независимые ресурсы, так или иначе относящиеся к недвижимости: найти их несложно, и в каждом регионе будет пара сайтов как минимум.

    Знакомство с квартирой

    Объявление найдено, информация на сайте или в газете изучена, теперь нужно осмотреть квартиру лично для полноты картины. Если вас заинтересовала покупка вторичной квартиры, то нужно позвонить непосредственному продавцу и уточнить некоторые важные детали, а именно: действительно ли продаётся указанная жилплощадь; верна ли заявленная цена; каковы условия осмотра.

    В случае с новостройками дела обстоят, как правило, иначе. Есть конкретные дни, которые указаны компанией-застройщиком, где желающие могут осмотреть объект и задать все интересующие вопросы. Такой осмотр проходит чаще всего в формате экскурсии: группа потенциальных покупателей ходит с «гидом», попутно узнавая необходимую информацию.

    Вернёмся ко вторичному жилью. В день, когда вы договорились с продавцом о встрече, вам следует ещё раз созвониться и уточнить время. Иногда случается, что квартира уже продана или обещана другому за хороший аванс, то есть более «интересному» клиенту. Если со стороны продавца выступает риелтор, то он может попросить вас об индивидуальной встрече сам, чтобы задать некоторые вопросы.

    Дело в том, что на работнике агентства недвижимости лежит ответственность по договору, то есть здесь речь идёт о безопасности сделки в первую очередь для продавца. А сделать какие-то выводы о покупателе по телефону очень сложно. Некоторые агентства так и вовсе предлагают подписать своеобразные бланки на покупку квартиры, которые гарантируют дальнейшее сотрудничество двух сторон.

    Осмотр

    Первым делом нужно осмотреть подъезд. По нему можно составить первое впечатление о жильцах и в некоторых случаях о самих квартирах. По убранству подъезда или по отсутствию такового легко определить чистоплотность будущих соседей и как относится к дому обслуживающая жилищная компания.

    Обязательно обратите внимание на стены и плинтусы. В особенности это касается первого этажа, где нередко можно увидеть плесень, – рассадник болезней. Если вы рассматриваете вариант с последними этажами, то необходимо досконально рассмотреть потолки и качество стен. Наличие хотя бы малейших следов подтекания говорит о том, что вы будете мучиться с ремонтом жилплощади до тех пор, пока не будет нормально отремонтирована крыша дома. Поэтому отнеситесь с особой осторожностью к обилию ковров или новеньким обоям. Как правило, без подвоха здесь не обходится: делать ремонт в квартире перед продажей согласится не каждый, потому как эти деньги можно потратить на благоустройство другого, то есть своего будущего жилья.

    Угловая квартира требует несколько другого, особого подхода, в отличие от остальной площади дома. Она предоставлена, что называется, всем ветрам, поэтому такое жильё, без надлежащего внимания становится заметно холоднее, а вместе с тем добавляется и сырость.

    В обязательном порядке осмотрите всю сантехнику. Если таковая закрыта симпатичными панелями, то не постесняйтесь попросить хозяина как-то приоткрыть её или демонтировать. Чаще всего за такой «красотой» скрываются большие сантехнические огрехи в виде ржавых и подтекающих труб.

    Обратите внимание на запах. Если вас при осмотре встречает сильный запах лаванды или "горной свежести", то нужно насторожиться. Здесь может быть завуалирована зловонная канализация или какая-нибудь местная свалка под окном.

    Также следует заметить, что осматривать квартиру лучше в светлое время суток. Свет от лампы не так много скажет о ремонте или мелких деталях интерьера, да и вид из окна вы толком не оцените, равно как и «дневную жизнь» жилья (трамваи, гудение машин под окнами и т. п.).

    Переговоры

    После того как вы досконально изучили жильё и осмотрели подъезд, можно переходить к переговорам с продавцом и обсуждению аванса при покупке квартиры. Те изъяны, которые вы увидели, могут быть использованы в качестве предлога, то есть можно попросить скидку. Больше чем на 10 % продавцы, как правило, не снижают цену, но иногда некоторые согласны и на большее.

    Кстати, если с вами быстро согласились насчёт каких-то недочётов по жилью и предложили небывалую скидку, то это повод насторожиться. Значит, с этой квартирой не всё так безоблачно как расписывает продавец. Здесь могут быть какие-то скрытые проблемы как с состоянием самого жилья, так и с юридической стороны. Первое ещё как-то можно поправить, а вот со вторым вы рискуете не только надолго затянуть процесс покупки, но и даже потерять деньги.

    Первый взнос

    Практика заключения сделок по недвижимости показывает, что подписание практически любого договора такого плана предусматривает аванс при покупке квартиры. Этого не нужно бояться и здесь нет никакой мошеннической подоплёки, если, конечно, перед вами настоящий продавец или риелтор. Такой шаг является прямым подтверждением серьезных намерений покупателя насчет покупки жилплощади.

    Задаток – это гарантия и для продавца, и для приобретателя. Первый больше не будет искать покупателей, а второй уверен в том, что квартира найдена и можно переходить к следующему этапу.

    Договора такого плана более лояльны к тем, кто приобретает жильё (в основном). Если продавец нарушит своё слово, то есть оформление покупки квартиры будет не на вас, то ему надлежит вернуть задаток в двойном размере. В том случае, когда инициатива расторжения договора исходит от того, кто приобретает жильё, аванс ему просто не возвращается.

    Ознакомление с документами при покупке квартиры

    После осмотра жилплощади и обсуждения с продавцом финансовых вопросов необходимо тщательно изучить имеющиеся документы на квартиру. Если вы хорошо подкованы в юридическом плане, то такую оценку можно сделать самостоятельно, в остальных случаях лучше не поскупиться и обратиться к юристам. Проверка такого плана – это не полноценная продажа, а простой осмотр документов, поэтому стоит она недорого, а её важность неоценима.

    Если вы всё же решились проверять комплект самостоятельно, то обратите особое внимание на следующие моменты.

    Во-первых, это подлинность документов. У реального продавца на руках должны быть подлинный набор документов, а не копии, пусть даже и заверенные нотариально.

    Во-вторых, нужно обязательно уточнить, нет ли на эту жилплощадь какого-то обременения, то есть имеет ли перед вами стоящий человек право заключать договора и заниматься продажей этой недвижимости. В этом вопросе очень поможет домовая книга, где указаны все сведения о жильцах, равно как и собственниках квартиры.

    В-третьих, явно нелишним будет собрать заявления (продавцу или покупателю) с других собственников жилья об их согласии на сделку, если последние имеются. Такой документ должен быть обязательно заверен нотариально.

    Ну и последнее: если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, то необходимо приложить разрешение на продажу, выданное органами опеки и попечительства.

    Все эти документы при покупке квартиры должны быть юридически грамотно оформлены и обязательно с не истёкшим сроком давности.

    Регистрация купли-продажи

    Ещё один ответственный этап по приобретению недвижимости. Если вы планируете осуществить возврат подоходного при покупке квартиры, то к этому пункту нужно подойти особенно тщательно. В противном случае вам придётся побегать за продавцом после сделки из-за вашей невнимательности.

    Перечень документов для регистрации купли-продажи следующий:

    1. Заявление о регистрации договора купли-продажи. Документ оформляется обеими сторонами на специальных бланках (можно взять в агентствах недвижимости, у риелторов или в регистрационном отделе) по месту приобретаемой жилплощади.
    2. Если собственник не участвует в сделке, то необходима нотариально заверенная доверенность (оригинал и копия) на право подписания договора купли-продажи.
    3. Банковский документ, где указана оплата госпошлины обеими сторонами для сделок такого типа (оригинал и копия).
    4. Комплект документов, указывающих на собственника квартиры (покупка, дарение, переход в наследство и т. д.).
    5. Домовая книга.

    Процесс регистрации

    Регистрационный отдел (по месту приобретения жилплощади) в первую очередь проверяет подлинность предоставленных документов. После того как эта контора даст добро, можно уже переходить непосредственно к юридическому оформлению сделки.

    Регистрационный отдел довольно часто отказывает в оформлении документов, и причин этого немало. Здесь главный фактор – это безответственный подход как продавца, так и покупателя. Если обе стороны воспользовались услугами агентств недвижимости или какими-то риэлторами-одиночками, то отказы сводятся к минимуму. Риелтерские конторы уже протоптали хорошую дорожку в регистрационный отдел и знают обо всех подводных камнях. Если же вы самостоятельно оформляете сделку и делаете это в первый раз, то будьте готовы получать отказ за отказом, пока не приведёте все документы в порядок.

    Типичные ошибки – это некорректное название улицы или дома, неправильная фамилия или имя покупателя/продавца, а также подозрение в подделке документов. Последний пункт заставляет регистратора досконально изучать документ и даже при малейших подозрениях отклонять приём. Здесь даже пара не пропечатанных букв на оттиске нотариуса может стать причиной отказа.

    После того как регистрационный отдел одобрит документы и также подпишется под договором, сделка считается состоявшейся. То есть вы получаете ключи от квартиры и документы, подтверждающие право собственности на недвижимость и акт передачи от прошлого владельца.

    Что потом?

    Покупателю с продавцом следует обсудить организационные моменты по поводу вселения нового жильца, равно как и выселения старого. Как правило, законом предусмотрен чёткий промежуток времени – две недели, которые даны продавцу на освобождение жилплощади. Но обоюдному согласию эти сроки можно изменить как в большую, так и в меньшую сторону. Лучше это сделать в письменной форме во избежание дополнительных проблем.

    Далее покупателю необходимо зарегистрироваться в паспортном столе, то есть получить официальную прописку в паспорте. Нелишним будет сразу посетить ЖЭК, водоконал и прочие жилищные организации, чтобы переоформить обязанности и получить лицевые счета на своё имя.

    Оформление налогового вычета - также одна из обязанностей покупателя, поэтому с визитом в налоговую инспекцию тянуть не стоит. Перед походом в ФНС обязательно нужно сделать копии документов о собственности. Нотариально заверять их нет необходимости, но при оформлении вычета нужно будет кроме копии показать и оригинал.

    В целом, процесс покупки-продажи квартиры занимает порядка двух недель, а если с документами полный порядок, и вы оформляетесь через агентство, то и того меньше.

  • Рекомендуем посмотреть:

    Условия покупки дома по военной ипотеке

    Помощник генерального директора должностная инструкция

    Как открыть кафе с нуля пошаговая инструкция