Получите бесплатную консультацию
юриста по телефонам прямо сейчас:
+7 (499) 455 09 86
Москва
+7 (812) 332 53 16
Санкт-Петербург
| | Социальное право

Инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства

использование жилого помещения для целей, не предусмотренных проектной документацией;

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 455 09 86 (Москва)
+7 (812) 332 53 16 (Санкт-Петербург)
Это быстро и бесплатно!

хранение и использование в жилых помещениях веществ и предметов, загрязняющих воздух;

выполнение работ или совершение других действий, являющихся источниками повышения уровней шума, вибрации, загрязнения воздуха, либо нарушающих условия проживания граждан в соседних жилых помещениях.

Данная инструкция носит обязательный характер и является неотъемлемой частью договора и рекомендаций Застройщика по обслуживанию Объекта долевого строительства и общедолевого имущества на основании действующих законных актов и регламентов РФ. Текст инструкции выложен на сайте Застройщика:__________________________.

Переоборудование Объекта долевого строительства (установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладка новых или замена существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения) допускается производить только после получения соответствующих разрешений в установленном порядке, по согласованию с проектной организацией и с привлечением юридического лица, имеющего допуск СРО по привлекаемой работе.

Перепланировку Объекта долевого строительства (перенос и разборка перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование

существующих тамбуров) допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке и по согласованию с проектной организацией.

Перепланировка и переоборудование Объекта долевого строительства, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания (см. Приложение № 1), нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов дома, нарушению функционирования противопожарных устройств - не допускаются.

Перепланировка и переоборудование Объекта долевого строительства, ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных Участников долевого строительства - не допускается.

Участник, допустивший самовольное переустройство (то есть переустройство без согласования с проектной организацией, ТСЖ дома и производства работ организацией или лицами, не имеющими допуск СРО) Объекта долевого строительства, перестановку либо установку дополнительного санитарно- технического и иного оборудования, обязан привести Объект долевого строительства в исходное состояние.

использование балконов и лоджий не по назначению, размещение на них громоздких и тяжелых вещей, их захламление и загрязнение;

самовольная установка козырьков, балконов, лоджий;

застройка межбалконного пространства;

переустройство ограждающих конструкций балконов (лоджий).

2. ТЕМПЕРАТУРНО-ВЛАЖНОСТНЫЙ РЕЖИМ

Микроклимат в помещении должен соответствовать ГОСТ 30494-96 «Здания жилые и общественные». Согласно п. 4.5. Сан.П и Н 2.1.2.1002-00 естественная вентиляция жилых помещений должна осуществляться путем притока воздуха через форточки либо через специальные отверстия в оконных створках и вентиляционные каналы. Вытяжная вентиляция предусмотрена в кухнях, в ванных комнатах, туалетах. Согласно п. 4.1. справочного пособия Научно-технического совета ЦНИИЭП Госкомархитектуры к СНиП «Отопление и вентиляция жилых зданий» щель под дверьми ванной, туалета и кухни должна быть не менее 0,02 м высотой, либо в указанных помещениях должны быть установлены вентиляционные решетки в нижней части дверного полотна.

Для предотвращения появления конденсата на поверхностях (окнах, откосах, в углах стен, полах и полках) требуется:

производить проветривание 3-4 раза в день, в течение 10-15 минут, открывать окна в режиме «проветривания» (см. Приложение № 2);

в случае появления конденсата на стеклах окон постоянно оставлять окна в режиме «инфильтрации».

Для обеспечения нормального температурно-влажностного режима наружных стен не рекомендуется: клеить «тяжелые» виды обоев, в том числе флизелиновые, применять красящие составы, исключающие паропроницаемость, в первые три года эксплуатации.

Микроклимат в помещении должен поддерживаться в строгом соответствии с установленными параметрами (см. Таблица №1)

В каждой квартире предусмотрена вытяжная система с естественным побуждением из кухонь, санузлов и ванных комнат при помощи вентиляционных каналов. Вытяжная вентиляция - это движение воздуха, воздухообмен.

Во время приготовления пищи, стирки белья, влажной уборки, принятия душа, даже во время дыхания в квартире образуется излишняя влажность и загрязненый воздух, которые необходимо удалять через вентиляционные каналы кухни и санузлов. Для нормальной вентиляции необходим приток воздух в квартиру через оконные створки либо через специальные отверстия в оконных створках.

В соответствии с требованиями СНиП 11.3.-79* «Строительная теплотехника» по экономии энергоресурсов в квартире установлены окна с повышенной герметичностью.

Окна повышенной герметичности обеспечивают очень плотное запирание, что позволяет сохранить в помещении больше тепла, обеспечить хорошую шумоизоляцию, избавиться от сквозняков.

В случае эксплуатации стеклопакета в условиях отклонения от рекомендованного темпера- турно-влажностного режима на внутренней поверхности допускается временное образование конденсата. Это не относится к дефекту объекта долевого строительства! (см. письмо ГОССТРОЯ России № 9- 28/200 от 21.03.2002г.)

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 455 09 86 (Москва)
+7 (812) 332 53 16 (Санкт-Петербург)
Это быстро и бесплатно!

Для обеспечения необходимого притока свежего воздуха в квартиру в конструкции окон предусмотрено три режима открывания створок: (см. Приложение № 2):

Нормативная работа системы вентиляции и достаточный воздухообмен в квартире обеспечивается регулярным открыванием окон в режиме проветривания в течение 10-15 минут 3-4 раза в день, а далее постоянным положением ручек открывания створок в режиме инфильтрации (щелевого микропроветривания).

Дополнительно рекомендуется проветривать в кухне, в ванной комнате, после приготовления пищи, влажной уборки квартиры, стирки, и других домашних дел, связанных с использованием большого количества воды.

При осуществлении эксплуатации окон повышенной герметичности особое внимание следует обратить на уход за эластичными уплотнителями пластикового окна. Для предотвращения разрушения их необходимо протирать от пыли и грязи специальным очистителем, либо мыльным раствором, не содержащим растворителей, абразивных веществ и ацетона (не мене 4-х раз в год), а затем вытирать насухо и смазывать тальком или силиконовым маслом. Движущиеся части оконной фурнитуры следует поддерживать в смазанном состоянии.

уплотнительные резинки окон повышенной герметичности содержать в чистоте, по истечении 6 месяцев после установки окон провести регулировку оконных блоков и прижима с привлечением специализированной организации;

каждые полгода проводить проверку оконных блоков и прижима.

в зимнее время не отапливать квартиру и отключать котел более чем на 24 часа;

устанавливать электрические вентиляторы принудительного действия, которые перекрывают вентиляционные каналы и нарушают работу естественной вентиляции;

заклеивать вентиляционные решетки или закрывать их предметами домашнего обихода, а также использовать их не по назначению (например, в качестве креплений верёвок для просушивания белья);

использовать газовые и электрические плиты для обогрева помещений;

в первые три года эксплуатации квартиры устанавливать вплотную к наружным стенам мебель, особенно в наружных углах. Вешать на наружные стены ковры и картины;

создавать препятствия для конвекции горячего воздуха от радиатора к окнам (в том числе устанавливать широкие подоконные доски без вентиляционных решеток, размещать большое количество цветов на подоконниках, располагать шторы и гардины, перекрывающие циркуляцию горячего воздуха и т.п.);

сушить белье на радиаторах и в жилых помещениях;

размещать в непосредственной близости от оконных конструкций источников тепла, способных вызвать нагревание ПВХ (поливинилхлорида) либо стеклопакетов;

открывать окно и оставлять его в открытом состоянии при сильном ветре;

оставлять между рамой и створкой посторонние предметы;

уменьшать сечение канала при замене вентиляционной решетки;

перекрывать вентиляционный канал кухни, в том числе принудительным вытяжным устройством;

устанавливать канальный вентилятор и другие индивидуальные поквартирные вентиляционные системы.

Вышеперечисленными действиями собственник нарушает воздухообмен в своей квартире и в квартирах других собственников, чем причиняет материальный вред своему имуществу и имуществу третьих лиц.

Кухни и санитарные узлы, имеющие конденсат на трубопроводах, Собственнику следует дополнительно вентилировать путем устройства притока воздуха через щели в нижней части дверей либо вентиляционные решетки в дверном полотне. В случае недостаточности указанных мер, Собственнику рекомендуется утеплять и гидроизолировать трубопроводы. В кухнях и санитарных узлах в 10-этажных домах с 9-10-го этажей, а в 5-тиэтажном доме, - с 4-5-го этажей жилого дома допускается вместо вытяжной решетки установка бытового электровентилятора.

При резких понижениях или повышениях текущей температуры наружного воздуха и при сильных ветрах возможны сбои в работе вентиляционной системы. При постоянной высокой температуре наружного воздуха в летний период так же возможны нарушения в работе системы вентиляции.

для осуществления систематического мониторинга за уровнем влажности в помещениях приобрести гигрометр. При отклонении уровня влажности от нормативного своевременно принимать соответствующие меры по обеспечению поступления воздуха в помещение.

Несоблюдение указанных условий вентиляции и температурно-влажностного режима воздуха в помещениях вызывает увеличение относительной влажности и является причиной возникновения конденсата. Как следствие, возможно появление плесени на поверхности откосов и наружных стен, отслоение обоев и шпаклевочного слоя, вздутие линолеума, разбухание межкомнатных дверей и т.п.

При этом в случае эксплуатации стеклопакета в условиях отклонения от рекомендованного выше температурно-влажностного режима, а также при пиковых отрицательных температурах наружного воздуха согласно п. 8.11 .ГОСТ 24866-99 «Стеклопакеты клееные строительного назначения» на внутренней поверхности стеклопакета допускается временное образование конденсата. В подобных случаях образование конденсата не может быть отнесено к дефектам оконных конструкций ( см. письмо Госстроя РОССИИ № 9-28/200 от 21 марта 2002 года).

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 455 09 86 (Москва)
+7 (812) 332 53 16 (Санкт-Петербург)
Это быстро и бесплатно!

В случае невозможности обеспечения регулярного открывания окон собственнику необходимо установить дополнительно встраиваемые в оконную или иную конструкцию устройства, регулирующие тем- пературно-влажностный режим в квартире.

Вентиляционная система работает в проектном режиме при условии соблюдения всеми дольщиками следующих условий:

регулярное проветривание в соответствии с п.4.7. настоящей Инструкции.

соблюдение требований, предъявляемых к предотвращении образованию конденсата в соответствии с п.3.1 и 3.3.; п.4.1-4.12 настоящей Инструкции.

соблюдение собственниками изначального проектного решения вентиляционной системы по дому.

Похожие:

После передачи объекта долевого участия (квартиры, доли в праве собственности на автостоянку) по акту приема-передачи обязанность.

До 01. 01. 2008 договор залога прав требования участника долевого строительства, заключенный между участником долевого строительства.

Встречи участников долевого строительства объекта капитального строительства по адресу: г. Иркутск, ул. Сарафановская

Мэрии Санкт Петербурга №31502 от 28. 12. 1995 года, регистрационное свидетельство №22446 (Свидетельство о внесении записи в Единый.

Инициативная группа, созданная участниками долевого строительства многоквартирного дома, организует собрание участников долевого.

Ответчики: (указывается наименование застройщика, с которым заключен договор долевого участия в строительстве)

Требования к проектной декларации, установленные Федеральным законом от 30. 12. 2004 n 214-фз «Об участии в долевом строительстве.

Участника долевого строительства, заключившего Договор возмездного оказания услуг с ООО «Мортон-Инвест», необходимо предоставить.

Инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства

Осуществляю приемку квартиры в новостройке по договору переуступки прав по договору долевого участия в строительстве. Нужна информация о межквартирных стенах, но найти эту информацию не получается, в ДДУ этой информации нет, в проектной декларации тоже нет.

В ФЗ 214 ст. 7. п. 1.1. сказано "При передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (далее - инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства)."

Я прошу у застройщика "инструкцию", мне говорят "У Вас есть ДДУ, больше Вам ничего не положено".

Права ли я в том, что интересующая меня информация о материале межквартирных стен, должна быть мне предоставлена? И какой документ мне требовать, он так и называется "инструкция по эксплуатации"?

20 Марта 2017, 21:20 Лия, г. Казань

Ответы юристов (2)

Исходя из положений ч.1.1 ст.7 Закона №214-ФЗ, инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства должна содержать следующую информацию:

о правилах и условиях эффективного и безопасного использования квартиры (или другого помещения);

о сроке службы объекта долевого строительства;

о входящих в состав объекта элементов отделки;

о системах инженерно-технического обеспечения;

о конструктивных элементах, изделиях.

Наличие инструкции удобно тем, что позволяет проводить ремонт, устанавливать встроенную мебель, не повреждая коммуникации и не причиняя ущерба как собственному, так и соседскому жилью.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 455 09 86 (Москва)
+7 (812) 332 53 16 (Санкт-Петербург)
Это быстро и бесплатно!

Такая информация должна содержаться на сайте застройщика. отдельный документом не оформляется.

и булет приложена к акту приемки квартиры

Инструкция должна быть разработана и утверждена застройщиком. При передачи объекта она должна быть обязательно передана.

Статья 8. К передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства прилагается инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства, которая является неотъемлемой частью передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Ищете ответ?

Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

На какие моменты нужно обратить внимание при заключении ДДУ

2017 год стал новым этапом в развитии долевого строительства. Вступили в действие поправки к 214 ФЗ, которые кардинально изменили позицию дольщиков, сместив чашу весов в их сторону, одновременно значительно усложнив жизнь строительным компаниям. Раньше граждане, желающие приобрести недорогое жилье в новостройке, были вынуждены играть по правилам застройщиков. Благодаря изменениям в законодательстве, частный инвестор получил несомненные преимущества, сегодня застройщик обязан действовать строго в рамках закона. Изменился и сам договор долевого участия в строительстве, образец 2017 значительно отличается от договоров прошлых лет. Однако осталось еще много моментов, на которые нужно обращать внимание, заключая ДДУ, поскольку риск подписать договор на невыгодных для себя условиях, все еще достаточно велик.

Отношения сторон, вытекающие из условий договора

ДДУ является основным документом долевого строительства. В нем отражаются все моменты, на которых строятся отношения сторон, участвующих в проекте. Покупатель, он же дольщик, выступает инвестором строительства. Он заключает договор с застройщиком и передает ему денежные средства для возведения жилого дома. Застройщик обязуется в срок, указанный в ДДУ, построить объект, ввести его в эксплуатацию и передать дольщику жилье, все параметры и качество которого полностью соответствуют условиям договора. Нужно иметь в виду, что по ДДУ инвестор приобретает не саму квартиру, а только право ее требования у застройщика после того, как строительство дома будет завершено.

Обязательные условия договора

Законодатель не предусмотрел типовой договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Предполагается, что каждая строительная компания самостоятельно разрабатывает свою форму документа, соблюдая при этом два основных условия:

  • ДДУ не должен противоречить законодательству;
  • в нем должны присутствовать обязательные условия, указанные в 4 статье 214 ФЗ.

Договор долевого участия по 214 ФЗ в обязательном порядке должен содержать следующие пункты:

  1. Описание передаваемого дольщику объекта (все характеристики, по которым возможно идентифицировать квартиру).
  2. Конкретную дату передачи жилья (должен быть указан точный срок, когда состоится передача).
  3. Стоимость квартиры по договору и информацию о способах и сроках оплаты (возможна единовременная оплата всей суммы сразу или рассрочка платежа по графику, утвержденному сторонами).
  4. Гарантийные обязательства на объект (по закону это 5 лет – на строение и 2 года – на все коммуникации).
  5. Способ страхования ответственности по договору, выбранный застройщиком (поручительство, страховка или членство в ОВС).

Законодатель устанавливает, что до того момента, как строительная компания не передаст жилье дольщику, риск повреждения или гибели объекта, несет застройщик. В случае смерти участника долевого проекта, все его права переходят к наследникам.

Чтобы иметь представление, как должен выглядеть договор с застройщиком, ниже в качестве примера приведен образец договора долевого участия.

Права и обязанности сторон

Не менее важной частью договора являются положения, затрагивающие права и обязательства, которые берут на себя стороны, принимающие участие в долевом строительстве многоквартирного дома.

  1. Разместить в сети информацию о своей компании и возводимом объекте, предоставлять по требованию граждан сведения о стройке и финансовых расходах, своевременно вносить изменения в проектную документацию с публикацией в установленном порядке.
  2. Использовать денежные средства, полученные от граждан, только для строительства данного объекта, а также в иных целях, установленных законодательством.
  3. Построить своими силами или с привлечением сторонних подрядчиков жилой дом.
  4. Передать квартиру участнику без задержки срока, обозначенного в ДДУ.
  5. Соблюдать при строительстве все качественные и иные характеристики объекта, указанные в договоре и проектной документации.
  6. Оформлять в срок необходимые документы, касающиеся строительного объекта.

Строительная компания имеет право:

  • расторгнуть ДДУ с участниками, нарушающими более чем на два месяца сроки оплаты по договору;
  • выдвигать требования к дольщикам об уплате пени за просрочку платежей.

  1. Требовать от строительной фирмы предоставления всей необходимой информации о компании и возводимом объекте;
  2. Расторгнуть договор в одностороннем порядке, если застройщик задерживает передачу объекта на два месяца и более;
  3. Отказаться от дальнейшего выполнения договора, если качество жилья не соответствует условиям ДДУ, и строители не выполнили в срок требование дольщика об устранении обнаруженных дефектов;
  4. Требовать расторжения ДДУ через суд при остановке строительства дома или передаче объекта с существенными нарушениями качества;
  5. Взыскивать с застройщика неустойку, штрафы, понесенные убытки в случаях, установленных законодательством.
  6. Передавать свои права требования квартиры по ДДУ другим лицам в любое время действия договора, до подписания акта с застройщиком.
  7. Уступать право требования неустойки юр лицам без передачи основного требования по договору.

Изменения условий договора в 2017 году

Изменения, внесенные в 214 ФЗ в 2017 году, затронули, в том числе, и условия договора. Поправки, прежде всего, коснулись описания объекта долевого строительства. Ранее законодатель не обязывал застройщиков конкретизировать характеристики передаваемого жилья, а лишь требовал, чтобы квартира полностью соответствовала ДДУ и проектным документам. Это породило многочисленные нестыковки и нарушения со стороны застройщиков, которые не указывали в договоре этажность здания, материалы изготовления, перечень установленного оборудования и прочие важные моменты.

В результате в многоквартирном доме дольщики не досчитывались нескольких этажей, получали жилье не в кирпичном, как было обещано, а в более экономичном панельном доме. Нередко в квартире не хватало сантехнического или отопительного оборудования, устанавливались стеклопакеты низкого качества и т.д. Поэтому законодатель внес поправки в закон и обязал застройщиков указывать в проекте строительства и договоре характеристики многоэтажного дома и все параметры квартиры, передаваемой участнику в рамках ДДУ.

Сегодня предмет договора должен включать подробное описание построенного здания: количество этажей, материалы, из которых изготовлены несущие конструкции, класс сейсмостойкости и энергоэффективности, общую площадь дома. Также подробно должны быть перечислены характеристики квартиры: ее площадь, описание жилых и служебных помещений с указанием их квадратуры, представлена подробная схема объекта, а также указано его расположение в многоквартирном доме.

При передаче жилья, застройщик должен предоставлять дольщику инструкцию, в которой устанавливаются правила эксплуатации объекта и инженерно-технического оборудования, указываются материалы, используемые в строительстве. Инструкция является частью приемо-передаточного акта, при подписании которого она передается участнику долевого проекта.

Договор получил еще одну существенную поправку, благодаря которой у граждан появилась возможность требовать неустойку с застройщика, если последний просрочит отведенный период для устранения дефектов строительства. Размер пени составляет 1% от стоимости жилья за день просрочки.

Цена и оплата договора в свете последних изменений законодательства

Для определения общей стоимости договора с 2017 года применяются два алгоритма расчета. В предыдущей редакции закона цена договора определялась как сумма затрат на возведение дома и стоимость услуг застройщика. Сегодня, помимо прежней формулы, используются новые правила расчета, согласно которым стоимость квартиры определяется как произведение одного кв. м жилья на общий метраж помещения. Кроме того, внесены существенные поправки в расчет площади балконов и лоджий. При их подсчете должны применяться понижающие коэффициенты.

Очень важное нововведение касается оплаты по договору, теперь все денежные расчеты могут производиться только после регистрации ДДУ в Росреестре. Законодатель запрещает застройщикам требовать деньги с покупателей до проведения этой процедуры. Однако многие строительные фирмы нарушают этот запрет и любыми путями пытаются получить с граждан деньги на стадии заключения соглашения.

Как избежать рисков при заключении договора

С каждым годом уменьшаются риски граждан при участии в долевом строительстве, а у застройщиков становится все меньше возможностей для различных махинаций. Тем не менее, вероятность встретиться с недобросовестной строительной фирмой, все еще достаточно велика. Отсутствие типового договора открывает застройщикам возможности манипуляций с текстом документа.

Конечно, сегодня вряд ли можно встретить договор, содержащий пункты, напрямую противоречащие закону, но всевозможных нюансов, размытых формулировок, фраз, имеющих двоякое толкование, хоть отбавляй. В бланк договора зачастую включаются условия, невыгодные для дольщиков и напрямую ущемляющие их права. Заметить их «невооруженным глазом» крайне сложно, поскольку все они – дело рук юридически подкованных специалистов, состоящих в штате компании-застройщика.

Разглядеть подводные камни под силу только квалифицированным юристам, поэтому перед заключением ДДУ, рекомендуется показать текст документа профессионалам для проведения подробного анализа договора.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 455 09 86 (Москва)
+7 (812) 332 53 16 (Санкт-Петербург)
Это быстро и бесплатно!

На сайте вы можете скачать образец 2017г составления договора с застройщиком в формате Word, а также получить консультацию юристов Общества защиты прав дольщиков по всем вопросам заключения ДДУ. Мы проанализируем положения договора, проверим репутацию и финансовое состояние строительной фирмы, которой вы решили доверить свои деньги, при необходимости поможем подобрать надежного застройщика с хорошей репутацией. Под наблюдением опытных юристов нашей организации, вы сможете безопасно провести сделку. Данные нашего Общества вы найдете на странице «Контакты», где также можете оставить свое сообщение.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 455 09 86 (Москва)
+7 (812) 332 53 16 (Санкт-Петербург)
Это быстро и бесплатно!

Разработаны Рекомендации по подготовке инструкции по эксплуатации объектов долевого строительства

В соответствии с поправками в законодательство о долевом строительстве с 1 января 2017 года при передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства также Инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства. В настоящее время такие Инструкции изготавливают в добровольном порядке менее 1% застройщиков. ООО «Институт развития строительной отрасли» (г.Москва) разработаны Рекомендации по подготовке Инструкции по эксплуатации объектов долевого строительства, предназначенные для использования всеми застройщиками для всех типов многоквартирных домов. В указанном документе собрана воедино вся нормативная база, регламентирующая требования к Инструкции. Определен и научно обоснован состав Инструкции, подходы и принципы разработки Инструкции, формы подачи информации (7 форм таблиц), стадии подготовки. Руководствуясь Рекомендациями, застройщик не просто обеспечивает формальное соблюдение требования закона, но и выводит свой бизнес на качественно иной уровень конкурентности, социальной ответственности и комплексности обслуживания потребителя. При подготовке Рекомендаций обобщен имеющийся в России опыт в этой сфере, в том числе изучены все образцы Инструкций по эксплуатации квартир, которые уже выпускаются отдельными застройщиками. Можно гарантировать, что изучение Рекомендаций открывает значительный объем новых знаний даже тем застройщикам, которые имеют самый большой практический опыт подготовки Инструкций по эксплуатации квартир. Авторами Рекомендаций являются: Сидоренко Александр Демьянович, заместитель генерального директора ООО «Институт развития строительной отрасли», к.т.н., Холопик Кирилл Вадимович, руководитель аппарата Национального объединения застройщиков жилья.

123242, Москва, ул. Малая Грузинская, д.3

Ассоциация СРО «Стройрегион-Развитие» является членом НОСТРОЙ

Ростехнадзор

105066, г. Москва, ул. А. Лукьянова, д. 4, стр. 1

Тел./факс: (495) 647-60-81/ (495) 645-89-86

Популярные новости

© Ассоциация СРО «Стройрегион-Развитие», 2009–2017

СРО в области строительства в составе Ассоциации СРО «Единство»

На какие моменты нужно обратить внимание при заключении ДДУ

2017 год стал новым этапом в развитии долевого строительства. Вступили в действие поправки к 214 ФЗ, которые кардинально изменили позицию дольщиков, сместив чашу весов в их сторону, одновременно значительно усложнив жизнь строительным компаниям. Раньше граждане, желающие приобрести недорогое жилье в новостройке, были вынуждены играть по правилам застройщиков. Благодаря изменениям в законодательстве, частный инвестор получил несомненные преимущества, сегодня застройщик обязан действовать строго в рамках закона. Изменился и сам договор долевого участия в строительстве, образец 2017 значительно отличается от договоров прошлых лет. Однако осталось еще много моментов, на которые нужно обращать внимание, заключая ДДУ, поскольку риск подписать договор на невыгодных для себя условиях, все еще достаточно велик.

Отношения сторон, вытекающие из условий договора

ДДУ является основным документом долевого строительства. В нем отражаются все моменты, на которых строятся отношения сторон, участвующих в проекте. Покупатель, он же дольщик, выступает инвестором строительства. Он заключает договор с застройщиком и передает ему денежные средства для возведения жилого дома. Застройщик обязуется в срок, указанный в ДДУ, построить объект, ввести его в эксплуатацию и передать дольщику жилье, все параметры и качество которого полностью соответствуют условиям договора. Нужно иметь в виду, что по ДДУ инвестор приобретает не саму квартиру, а только право ее требования у застройщика после того, как строительство дома будет завершено.

Обязательные условия договора

Законодатель не предусмотрел типовой договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Предполагается, что каждая строительная компания самостоятельно разрабатывает свою форму документа, соблюдая при этом два основных условия:

  • ДДУ не должен противоречить законодательству;
  • в нем должны присутствовать обязательные условия, указанные в 4 статье 214 ФЗ.

Договор долевого участия по 214 ФЗ в обязательном порядке должен содержать следующие пункты:

  1. Описание передаваемого дольщику объекта (все характеристики, по которым возможно идентифицировать квартиру).
  2. Конкретную дату передачи жилья (должен быть указан точный срок, когда состоится передача).
  3. Стоимость квартиры по договору и информацию о способах и сроках оплаты (возможна единовременная оплата всей суммы сразу или рассрочка платежа по графику, утвержденному сторонами).
  4. Гарантийные обязательства на объект (по закону это 5 лет – на строение и 2 года – на все коммуникации).
  5. Способ страхования ответственности по договору, выбранный застройщиком (поручительство, страховка или членство в ОВС).

Законодатель устанавливает, что до того момента, как строительная компания не передаст жилье дольщику, риск повреждения или гибели объекта, несет застройщик. В случае смерти участника долевого проекта, все его права переходят к наследникам.

Чтобы иметь представление, как должен выглядеть договор с застройщиком, ниже в качестве примера приведен образец договора долевого участия.

Права и обязанности сторон

Не менее важной частью договора являются положения, затрагивающие права и обязательства, которые берут на себя стороны, принимающие участие в долевом строительстве многоквартирного дома.

  1. Разместить в сети информацию о своей компании и возводимом объекте, предоставлять по требованию граждан сведения о стройке и финансовых расходах, своевременно вносить изменения в проектную документацию с публикацией в установленном порядке.
  2. Использовать денежные средства, полученные от граждан, только для строительства данного объекта, а также в иных целях, установленных законодательством.
  3. Построить своими силами или с привлечением сторонних подрядчиков жилой дом.
  4. Передать квартиру участнику без задержки срока, обозначенного в ДДУ.
  5. Соблюдать при строительстве все качественные и иные характеристики объекта, указанные в договоре и проектной документации.
  6. Оформлять в срок необходимые документы, касающиеся строительного объекта.

Строительная компания имеет право:

  • расторгнуть ДДУ с участниками, нарушающими более чем на два месяца сроки оплаты по договору;
  • выдвигать требования к дольщикам об уплате пени за просрочку платежей.

  1. Требовать от строительной фирмы предоставления всей необходимой информации о компании и возводимом объекте;
  2. Расторгнуть договор в одностороннем порядке, если застройщик задерживает передачу объекта на два месяца и более;
  3. Отказаться от дальнейшего выполнения договора, если качество жилья не соответствует условиям ДДУ, и строители не выполнили в срок требование дольщика об устранении обнаруженных дефектов;
  4. Требовать расторжения ДДУ через суд при остановке строительства дома или передаче объекта с существенными нарушениями качества;
  5. Взыскивать с застройщика неустойку, штрафы, понесенные убытки в случаях, установленных законодательством.
  6. Передавать свои права требования квартиры по ДДУ другим лицам в любое время действия договора, до подписания акта с застройщиком.
  7. Уступать право требования неустойки юр лицам без передачи основного требования по договору.

Изменения условий договора в 2017 году

Изменения, внесенные в 214 ФЗ в 2017 году, затронули, в том числе, и условия договора. Поправки, прежде всего, коснулись описания объекта долевого строительства. Ранее законодатель не обязывал застройщиков конкретизировать характеристики передаваемого жилья, а лишь требовал, чтобы квартира полностью соответствовала ДДУ и проектным документам. Это породило многочисленные нестыковки и нарушения со стороны застройщиков, которые не указывали в договоре этажность здания, материалы изготовления, перечень установленного оборудования и прочие важные моменты.

В результате в многоквартирном доме дольщики не досчитывались нескольких этажей, получали жилье не в кирпичном, как было обещано, а в более экономичном панельном доме. Нередко в квартире не хватало сантехнического или отопительного оборудования, устанавливались стеклопакеты низкого качества и т.д. Поэтому законодатель внес поправки в закон и обязал застройщиков указывать в проекте строительства и договоре характеристики многоэтажного дома и все параметры квартиры, передаваемой участнику в рамках ДДУ.

Сегодня предмет договора должен включать подробное описание построенного здания: количество этажей, материалы, из которых изготовлены несущие конструкции, класс сейсмостойкости и энергоэффективности, общую площадь дома. Также подробно должны быть перечислены характеристики квартиры: ее площадь, описание жилых и служебных помещений с указанием их квадратуры, представлена подробная схема объекта, а также указано его расположение в многоквартирном доме.

При передаче жилья, застройщик должен предоставлять дольщику инструкцию, в которой устанавливаются правила эксплуатации объекта и инженерно-технического оборудования, указываются материалы, используемые в строительстве. Инструкция является частью приемо-передаточного акта, при подписании которого она передается участнику долевого проекта.

Договор получил еще одну существенную поправку, благодаря которой у граждан появилась возможность требовать неустойку с застройщика, если последний просрочит отведенный период для устранения дефектов строительства. Размер пени составляет 1% от стоимости жилья за день просрочки.

Цена и оплата договора в свете последних изменений законодательства

Для определения общей стоимости договора с 2017 года применяются два алгоритма расчета. В предыдущей редакции закона цена договора определялась как сумма затрат на возведение дома и стоимость услуг застройщика. Сегодня, помимо прежней формулы, используются новые правила расчета, согласно которым стоимость квартиры определяется как произведение одного кв. м жилья на общий метраж помещения. Кроме того, внесены существенные поправки в расчет площади балконов и лоджий. При их подсчете должны применяться понижающие коэффициенты.

Очень важное нововведение касается оплаты по договору, теперь все денежные расчеты могут производиться только после регистрации ДДУ в Росреестре. Законодатель запрещает застройщикам требовать деньги с покупателей до проведения этой процедуры. Однако многие строительные фирмы нарушают этот запрет и любыми путями пытаются получить с граждан деньги на стадии заключения соглашения.

Как избежать рисков при заключении договора

С каждым годом уменьшаются риски граждан при участии в долевом строительстве, а у застройщиков становится все меньше возможностей для различных махинаций. Тем не менее, вероятность встретиться с недобросовестной строительной фирмой, все еще достаточно велика. Отсутствие типового договора открывает застройщикам возможности манипуляций с текстом документа.

Конечно, сегодня вряд ли можно встретить договор, содержащий пункты, напрямую противоречащие закону, но всевозможных нюансов, размытых формулировок, фраз, имеющих двоякое толкование, хоть отбавляй. В бланк договора зачастую включаются условия, невыгодные для дольщиков и напрямую ущемляющие их права. Заметить их «невооруженным глазом» крайне сложно, поскольку все они – дело рук юридически подкованных специалистов, состоящих в штате компании-застройщика.

Разглядеть подводные камни под силу только квалифицированным юристам, поэтому перед заключением ДДУ, рекомендуется показать текст документа профессионалам для проведения подробного анализа договора.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 455 09 86 (Москва)
+7 (812) 332 53 16 (Санкт-Петербург)
Это быстро и бесплатно!

На сайте вы можете скачать образец 2017г составления договора с застройщиком в формате Word, а также получить консультацию юристов Общества защиты прав дольщиков по всем вопросам заключения ДДУ. Мы проанализируем положения договора, проверим репутацию и финансовое состояние строительной фирмы, которой вы решили доверить свои деньги, при необходимости поможем подобрать надежного застройщика с хорошей репутацией. Под наблюдением опытных юристов нашей организации, вы сможете безопасно провести сделку. Данные нашего Общества вы найдете на странице «Контакты», где также можете оставить свое сообщение.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 455 09 86 (Москва)
+7 (812) 332 53 16 (Санкт-Петербург)
Это быстро и бесплатно!
Рекомендуем посмотреть:

Как открыть кафе с нуля пошаговая инструкция

Должностная инструкция механика по автотранспорту

Компенсация вкладов сбербанка до 1991 года в 2018 году

Отпуск по беременности и родам сколько длится

Охрана труда на предприятии с чего начать 2018