Получите бесплатную консультацию
юриста по телефонам прямо сейчас:
+7 (499) 455 09 86
Москва
+7 (812) 332 53 16
Санкт-Петербург
| | Законы

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

В нашем проекте КВАРТИРАБЕЗРИСКОВ.РФ мы обещаем рассказать то, о чем молчит продавец.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 455 09 86 (Москва)
+7 (812) 332 53 16 (Санкт-Петербург)
Это быстро и бесплатно!

Если в отношении земли и коммерческой недвижимости об этом мы рассказывали здесь, то ТОП-9 рисков для жилья:

1. ПРОДАЖА ЖИЛЬЯ НЕ СОБСТВЕННИКОМ

Собственник очень занятой человек? Все время в разъездах? Или пожилая бабушка, которую очень сложно вывезти из Клина? Но вот есть бодрый человек с доверенностями от этих прекрасных людей? Не поленитесь заказать выписку из ЕГРП, чтобы проверить кто является реальным собственником квартиры и требуйте встречи с этим прекрасным человеком где бы он ни был. И уж ни в коем случае не соглашайтесь на подписание договора купли-продажи жилья по доверенности. Только личное присутствие продавца. С паспортом.

В лучшем случае лишитесь задатка. В худшем - после сделки окажется, что доверенность поддельная или уже отозвана до сделки. Соответственно, лишитесь и только что купленной квартиры.

2. ТЕМНОЕ ПРОШЛОЕ

Квартира продается быстро, продать ее нужно срочно, потому и цена такая низкая, торопливо объясняет вам продавец. Мама в больнице, брат в тюрьме, сыну нужно поступать. Не верьте на слово. Поговорите с соседями – выяснится, что вы уже десятый как будете – бегите.

А лучше соседей об этом вам расскажет расширенная выписка из ЕГРП с историей перехода права собственности на квартиру. Ее перепродают уже третий раз за год? Спросите в связи с чем? Возможно в отношении нее идет судебный процесс по ее изъятию в пользу одного из бывших владельцев, и нынешний владелец таким образом пытается ее обезопасить. Не думаю, что Вы хотите стать стороной такого судебного процесса.

Если квартира находилась в собственности продавца менее трех лет — существует возможность претензий на нее бывших собственников по любым основаниям.

3. ЗДЕСЬ ПОМНЮ, ЗДЕСЬ - НЕ ПОМНЮ

Требуйте от продавца справку из ПНД и НД всегда. И не просто какую-то справку, а данную ему заведением по месту его прописки. Не поленитесь лично позвонить в это заведение и выяснить работает ли в нем врач, подписавший справку и по возможности - выдавалась ли такая справка. В ином случае может быть и так, что ваш продавец – глубоко больной человек со вспышками сознания, в одну из которых и продал вам квартиру. А теперь хочет ее назад, и ничего не знаю – что взять с больного?

4. НАСЛЕДНЫЕ ДЕЛА

Вы хотите купить жилье, которое Продавец получил по наследству? Не поленитесь, уж если хочется именно эту квартиру, влезть в его матримониальные отношения и выяснить кто еще был наследником и какова их участь. Иначе, не ровен час как сестра продавца из Усть-Новогирейска случайно выяснит, что любимый папа умер и оставил ей с братом квартиру, а брат ее взял и продал. Как продал? Кому – вам. Вот с вами и будут судиться.

Квартира была приватизирована, и теперь ее продают? Не поленитесь выяснить историю приватизации. Классический случай – мама с сыном были зарегистрированы в квартире, сын пил, маму бил, в тюрьму сел надолго. А мама квартиру без его ведома приватизировала, продала и умерла. А вы купили. А тут и сын исправившийся из тюрьмы выходит – и прямиком в свою квартиру. То есть теперь уже в вашу. Но это ему все равно – закон – тайга, прокурор – медведь.

6. БАБА ЯГА ПРОТИВ

Этот пункт касается лиц, которые должны дать согласие на продажу вам вожделенной жилплощади. А кто это может быть? Само собой, супруги – пусть даже и не значатся сособственниками, но чаще всего ими являются. Требуйте их согласие в обязательном порядке. Но бывают еще и несовершеннолетние. Не верьте словам родителей – да, я ему скажу, он че хошь подпишет, какой он собственник. На продажу квартиры, где сособственником является несовершеннолетний потребуется согласие органа опеки и попечительства.

7. ЗАЮШКИНА ИЗБУШКА

Не соглашайтесь никогда, ни за что, ни за какие коврижки на покупку квартиры с прописанными в ней людьми. Даже если они сейчас живут на Крайнем Севере, но вот скоро уже приедут и сами выпишутся. Выписать их вы сможете. Но только в судебном порядке. А если прописан несовершеннолетний, то еще и с участием органа опеки и попечительства.

8. МЫ СТРОИЛИ-СТРОИЛИ

Очень часто продавцы, следуя своему архитектурному гению претворяют в жизнь свои самые смелые строительные фантазии не сильно считаясь с требованиями закона, соседями и реальностью. В результате завариваются стояки, проводятся водоснабжаемые теплые полы, идут трещины в несущих стенах. К чему это приведет? К тому что нового собственника могут заставить привести квартиру в соответствие с требованиями законодательства, а может быть даже и изъять, если ситуация совсем ужасна. Поэтому не поленитесь взять технический паспорт и сравнить его с реальностью, а потом спросить - где штампик о согласовании перепланировки.

Продавец, говорит – тебе же все равно как ты квартиру получишь. Давай я тебе ее подарю. Или давай я ее продам юр лицу, а ты в нем генеральным директором станешь. Или давай я тебе ее долями продавать буду. И или еще что-нибудь давай. Не давай. Чтобы безопасно купить квартиру вам нужно купить ее по договору купли-продажи у ее собственника. Никак иначе. Хитрые юридические игры оставьте тем, кто в них понимает. А выигрывает, как известно, всегда устроитель игры.

НЕ ЗАНИМАЙТЕСЬ САМОДЕЯТЕЛЬНОСТЬЮ

Когда-то наши предки сами шили себе одежду, лечили себя и готовили пищу. С тех пор прошло много времени и для всего появились специальные люди.

Одни из таких людей – юристы, которые профессионально занимаются тем, что страхуют вас не только от вышеописанных, но и от многих других, поверьте, не менее опасных.

Юристы могут профессионально (и каждый день этим занимаются) проверить квартиру на юридическую чистоту.

Порядок покупки квартир на вторичном рынке: что нужно знать?

Когда планируется покупка квартиры, вопросов возникает масса. Один из основных среди них – выбор рынка недвижимости.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 455 09 86 (Москва)
+7 (812) 332 53 16 (Санкт-Петербург)
Это быстро и бесплатно!

Первичный и вторичный рынок жилья имеют свои привлекательные стороны и недостатки.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно !

Первый вариант замечателен тем, что приходится иметь дело с компанией-застройщиком, которая проведет покупку по типовому договору с предоставлением всего пакета документов и осуществлением большинства формальностей. С другой стороны, все недочеты обнаружатся после заключения сделки.

Просмотр жилья на вторичном рынке проще выявляет несовершенства технического состояния, чем проверка квартиры в новостройке. При этом вселения в квартиру в новом доме придется ждать до сдачи объекта в эксплуатацию.

Кто будет заниматься покупкой квартиры?

Такую ответственность можно возложить на специалиста-риэлтора или заняться самостоятельно. Находить и оформлять недвижимость лучше с человеком, хорошо разбирающимся во всех нюансах, но при этом не избежать дополнительных расходов на его услуги.

Если досконально изучить вопросы приобретения недвижимости на вторичном рынке и проверки жилья при покупке, от риэлтора можно будет и отказаться. Экономия средств составит 2-5% от стоимости квартиры – запросы риэлторского агентства.

Какие есть риски при покупке квартиры на вторичном рынке?

Покупка квартиры на вторичном рынке – это крупные суммы денег, связанные с немалыми рисками. Любой неверный шаг в юридическом оформлении, проверке квартиры может обернуться и потерей денег, и жилья. Недвижимость – популярное поле деятельности для нечистых на руку людей.

К факторам риска при покупке вторичного жилья относятся проблемы «юридической чистоты» квартиры, ее техническое состояние и документация, безопасность оформляемой сделки.

Юридическое прошлое при небрежном исследовании может в конечном итоге приготовить сюрприз – потерю права собственности на жилье. Покупатели, не обладающие правовыми знаниями в области приобретения недвижимости, легко попадаются в ловушки ложных сделок:

  • Продажи квартиры по фальшивым документам или по доверенности лицом, не являющимся собственником;
  • По недвижимости с некорректно проведенной приватизацией;
  • Продажи жилья с историей сомнительных сделок в прошлом;
  • По квартирам с договорами дарения или ренты, где затронуты третьи лица;
  • С нарушенным оформлением права собственности на квартиру, купленную за счет материнского капитала;
  • Продажи собственности, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему или психически нездоровому человеку;
  • С нарушением прав собственников квартиры, отбывающих наказание в местах лишения свободы, военнослужащих или временно отсутствующих по неизвестным причинам;
  • С нарушением прав супругов и без нотариально заверенного согласия одного из супругов на сделку;
  • Продажи квартиры без предложения по выкупу долей каждому из собственников жилья;
  • По подложному паспорту;
  • По домам, числящимся на расселении.

Технические характеристики объекта не повлияют на право собственности. Новый хозяин квартиры будет ущемлен со стороны комфортабельности условий. Потери финансового плана будут подстерегать впоследствии, если не учесть:

  1. Состояние целого дома: помимо квартиры внимание должны привлечь подъезд, подвал и чердак;
  2. Санитарное состояние подъезда и мусоропровода, территории возле дома;
  3. Наличие сырости и плесневого грибка;
  4. Состояние электропроводки, водопроводной и отопительной систем;
  5. Расположение окон по направлению сторон горизонта, открывающемуся виду;
  6. Материал стен дома, соответствие планировки ожиданиям покупателя;
  7. Законность совершенных перепланировок;
  8. Социальный статус соседей;
  9. Соответствующий реальной обстановке технический паспорт.

Безопасная сделка – гарантия вложения денег по прямому назначению, а не передача их в руки неблагонадежных особ. Для этого нужно хорошее юридическое сопровождение. Стоит поинтересоваться существующими «черными списками» риэлторов с сомнительной репутацией. Следует в обязательном порядке:

  • Убедиться в «юридической чистоте» жилища во избежание возникновения оснований для аннулирования сделки;
  • Обеспечить безопасность расчетов. Лучше это сделать с помощью профессионалов банка;
  • Проверить документы, удостоверяющие личность продавца и подтверждающие его право на собственность объекта.

Что нужно знать покупателю о продавце при покупке квартиры?

Чтобы процесс покупки квартиры на вторичном рынке прошел успешно, нужно изучить личность продавца:

  1. Надо убедиться, что продавец является собственником квартиры и изучить его паспорт на подлинность, обратившись в местный паспортный стол.
  2. Если в сделке участвует третье лицо, он должен предоставить нотариально заверенную доверенность. Документ не должен быть просрочен, полномочия представителя должны быть определены документально.
  3. Выяснить степень дееспособности продающего жилье. Он не может находиться в неадекватном состоянии (алкогольном или наркотическом состоянии) и должен быть психически здоровым.

Какие документы нужно проверить перед покупкой квартиры?

Право на собственность приобретаемого жилья можно получить только при наличии:

  • Свидетельства о регистрации права собственности на недвижимость;
  • Договора о приватизации покупаемого объекта;
  • Договора купли-продажи;
  • Документов о вступлении в наследство;
  • Решения суда, подтверждающего нахождение объекта в собственности определенного лица;
  • Документов из БТИ;
  • Соглашения об участии в инвестиционном проекте.

Территориальное отделение ЕГРП даст информацию о возможном нахождении жилья в залоге, взято ли оно в ипотеку или имеет наложенный запрет отчуждения.

В случае сохраненных за продавцом долгов по оплате за коммунальные услуги они автоматически перейдут покупателю.

Следует внимательно изучить всех возможных претендентов на покупаемую квартиру. К ним относятся родственники, временно находящиеся в заключении, армии, интернате или за рубежом. Необходима расширенная выписка из домовой книги.

Как правильно оформить покупку квартиры на вторичном рынке?

  1. Не рекомендуется в договоре указывать заниженную стоимость жилья. Недостоверные факты могут повлечь за собой аннулирование сделки;
  2. Если в купле-продаже участвует риэлтор, особый пункт о его обязанностях, включая форс-мажор, будет важен;
  3. В случае безналичного расчета при оплате следует подумать об аккредитиве. Это открытие продавцом личного банковского счета, на который в перспективе покупателем будет перечислена необходимая сумма. Лишь после предоставления продающей стороной всего комплекта документов будет обеспечен доступ к деньгам;
  4. Безопасность наличных расчетов гарантирована при использовании банковской ячейки. Необходимая сумма при продавце пересчитывается, проверяется на подлинность и кладется туда. При обговоренных условиях (предоставлении заключенного договора купли-продажи с заверением нотариуса) продавец получает доступ к ячейке;
  5. Необходимо разграничивать понятия аванса и задатка за квартиру. Аванс – способ предварительного расчета, сумма которого может быть полностью возвращена покупателю, если сделка отменена. Внесенный задаток остается у продавца, когда вина покупателя в срыве сделки юридически доказана. Если сделка аннулирована из-за продавца, покупатель получает задаток в двойном размере.

Как оформить налоговый вычет при покупке квартиры?

Покупатель недвижимости, имеющий официальное трудоустройство и выплачивающий подоходный налог 13%, имеет право на получение налогового вычета. Это компенсация 13% потраченной на покупку суммы, которая не превышает 2 млн. рублей. Процесс заключается в уменьшении налоговых сборов до тех пор, пока компенсация не будет погашена.

Для этого подается заявление в налоговую службу вместе с документами, свидетельствующими о праве на собственность.

до 3-х лет в собственности надо ли платить налог за квартиру?

Если продадите за меньшие деньги чем купили, то нет.

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

В отличие от приобретения квартиры в новостройке, на вторичном рынке вы приобретаете именно право собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права на ваше имя(до июля 2016 года). И здесь тоже вас могут ожидать подводные камни, из-за которых можно потерять и деньги и жильё.

С чем может столкнуться покупатель при покупке жилья на вторичном рынке? Перечислю основные риски:

1. Появление неуказанных ранее наследников, которые могли бы претендовать на приобретаемую квартиру.

Такое может произойти почти с любой квартирой, которая продается по документам, подтверждающим право на наследство (свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию). Также не стоит забывать о лицах, которые могут иметь право на обязательную долю в наследстве.

2. Нарушение прав несовершеннолетних при приватизации.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 455 09 86 (Москва)
+7 (812) 332 53 16 (Санкт-Петербург)
Это быстро и бесплатно!

Это нарушение часто встречается с документами, оформлявшимися почти до середины 2000х годов. Для того, чтобы потом не иметь дела с опекунским советом, детей не включали в число собственников при приватизации или выписывали перед приватизацией. Что однозначно является нарушением их прав.

3. Нарушение прав несовершеннолетних при совершении предыдущих сделок с недвижимостью.

В свое время, для того, чтобы не проходить опекунский совет, несовершеннолетних детей выписывали из квартиры перед продажей. Это тоже может повлечь за собой обращение в суд за восстановлением их прав.

4. Право пользования и проживания в квартире сохраняют определенные лица, которые могут появиться после покупки вами квартиры и через суд вселиться в уже вашу квартиру.

Право пользования квартирой могут сохранять лица, убывшие в тюрьму, военнослужащие раньше тоже выписывались из квартиры до прохождения службы. Также могли быть лица, сохраняющие право пользования по предыдущим договорам, которых при совершении дальнейших сделок не указывали в договорах купли-продажи (реальный случай из нашей практики).

5. Нарушение преимущественного права покупки при продаже долей или комнат.

Согласно гражданскому кодексу, при продаже доли в квартире или комнаты, продавец обязан предложить выкупить её соседям/долевым сособственникам. Иногда это сделать трудно и продавцы различными путями обходят данное требование законодательства.

По семейному кодексу, имущество нажитое в браке является общей собственностью супругов. И, естественно, распоряжаться им они должны вместе. При сделках с недвижимостью таковое распоряжение оформляется в виде нотариального документа одного из супругов о согласии на продажу. К сожалению на практике нередко вскрываются случаи, когда это правило не соблюдается.

7. Оспаривание сделки лицом, которое могло не понимать последствий своих действий (лица, страдающие алкоголизмом, наркоманией, психическими болезнями).

Хотя нахождение на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере не запрещает гражданам совершать сделки, стоит внимательно относится к покупке жилья у данной группы граждан и подстраховаться.

8. Продажа по недействительному паспорту.

Здесь конечно же прямое мошенничество. Или паспорт выкрали и продают вместо реального человека или паспорт "утеряли", получили новый, а потом по старому пытаются продать квартиру. Обязательно надо проверять паспорта собственника. Как на отсутствие подчисток и исправлений, так и на недействительность.

9. Притворные сделки (То есть те, которые прикрывают собой другие. Например продажа комнаты или доли через дарение).

Здесь описаны не все риски. Могу сказать, что основную часть рискованных квартир можно отмести сразу при проверке юридической чистоты покупаемой недвижимости. Еще часть отметается при углубленной проверке, после заказа дополнительных справок.

В любом случае, предупрежден - значит вооружен. Этой статьей вы вооружаетесь против значительной части рисков, которые сопровождают любого из нас при покупке квартиры на вторичном рынке.

А если вы почувствуете, что сами не справитесь - звоните!

Телефон для консультации по юридическому сопровождению сделок 8 (499) 403-1143 или 8 (963) 750-7293(WhatsApp,Viber)

Вступайте в группу "Прайм квалити" в фейсбук!

Какие «подводные камни» при покупке квартиры на вторичном рынке?

Покупка квартиры на вторичном рынке, как и другие подобные сделки, в которых участвуют крупные денежные суммы, связана с серьезными рисками. В этой статье мы подробно расскажем о тех подводных камнях, которые могут подстерегать покупателя «вторички».

Факторы риска

Сделки с недвижимостью в целом представляют собой сложнейшую категорию гражданско-правовых отношений: это касается проверки «чистоты» квартир, этапов и сроков проведения сделок и расчетов по ним, юридического оформления. Кроме того, серьезные деньги, сопровождающие покупку квартиры, являются приманкой для различного рода мошенников и аферистов.

Условно все многочисленные проблемы, которые могут возникнуть при покупке «вторички», можно разделить на следующие категории:

  • Проблемы юридического характера, связанные с так называемой чистотой квартиры. Это чрезвычайно серьезный риск, поскольку он чреват угрозой потери права собственности на жилье. Обусловлен этот риск значительной сложностью сделки купли-продажи, а также малой правовой подкованностью покупателей.
  • Проблемы, связанные с характеристиками квартиры и технической документацией на нее. Они не влияют на право собственности, но могут создать очень некомфортные условия проживания. Конечно, эти проблемы не так страшны, как юридические, однако способны повлечь за собой значительные финансовые траты. Характерный пример такого риска – несанкционированная перепланировка.
  • Проблемы, связанные с безопасностью оформления сделки.

Рассмотрим каждую группу факторов подробнее.

Юридические подводные камни

  1. Продажа квартиры по поддельным документам или лицом, которое не является собственником,по доверенности . Почему это должно насторожить? Нередки случаи, когда доверенность оказывается поддельной или просроченной. Если же доверенность подлинная, она может быть аннулирована лицом, ее выдавшим. Мошенники оформляют доверенности на одиноких пожилых людей, детей-сирот, инвалидов, алкоголе- и наркозависимых лиц. Что касается настоящего собственника, он может или не знать, что его квартира продаётся, или быть уже умершим уже умереть к этому моменту.
  2. Оформленная с нарушениями приватизация квартиры . Так, например, в 90-х годах довольно часто встречалось нарушение прав несовершеннолетних, которые не включались при проведении приватизации в состав собственников. Опасность также представляют участвовавшие в приватизации жильцы, которые обещают покупателю выписаться из квартиры после оформления сделки.
  3. Наличие в истории продаваемой квартиры сделок сомнительного характера , особенно с участием госпредприятий, государственных органов, других юридических лиц.
  4. Продажа квартиры, полученной по договору дарения или ренты, по наследству, а также по другим договорам, в которых затрагивается интерес третьих лиц. В этих случаях уже после оформления покупки квартиры возможно появление не известных ранее лиц, например, наследников, которые, могут претендовать на данную квартиру. Также не стоит забывать о лицах, имеющих законное право на обязательную долю в наследстве.
  5. Нарушение порядка оформления в собственность квартиры, полностью или частично приобретенной за счет материнского капитала . По закону такое жилье в обязательном порядке оформляется в общую собственность не только родителей, но и детей, при этом указываются размеры долей. Однако это правило далеко не всегда соблюдается. Почему? Во-первых, точную долю не во всех ситуациях возможно выделить. Во-вторых, некоторые собственники умышленно стараются не обременять свои квартиры правами несовершеннолетних. К сожалению, подобные нарушения вполне реальны, поскольку на данный момент в России отсутствует эффективная система контроля за выполнением этой обязанности собственников.
  6. Продажа квартиры, один из собственников которой — несовершеннолетний, нездоровый психически человек, алкоголик или наркоман , т. е. лицо, являющееся недееспособным на момент заключения сделки. Таким гражданам законом не запрещено совершать сделки, но они в дальнейшем могут быть оспорены.
  7. Продажа квартиры, находящейся под арестом, в залоге или являющейся предметом судебной тяжбы, а также иные скрытые обременения.
  8. Наличие среди собственников продаваемой квартиры лиц, убывших в тюрьму, военнослужащих или исчезнувших в неизвестном направлении . За такими людьми сохраняются права проживания и пользования квартирой, однако они могут «проявиться» и вселиться через суд в купленное вами жилье далеко не сразу. При этом перед заключением сделки продавцы нередко стараются убедить потенциальных покупателей, что отсутствующий жилец не будет претендовать на квартиру, подкрепляя свои доводы письменно оформленным согласием на её продажу.
  9. Нарушение прав супругов .
  10. Нарушения преимущественных прав продажи комнат (или долей) . Согласно ГК РФ в этих случаях на продавца возлагается обязанность сделать предложение соседям (или долевым собственникам) по выкупу комнат (долей). Довольно часто этот процесс трудоемок, поэтому продавцы пытаются различными путями обойти это требование.
  11. Продажа по поддельному или недействительному паспорту (документ могли украсть у другого человека, или же мошенник получает на себя новый паспорт, а сделку проводит по старому, якобы утерянному).
  12. Недействительной сделка с квартирой на вторичном рынке может быть признана и в случае, когда дом числится в плане на расселение . Причем продавец об этом может просто-напросто и не знать или же не принять это во внимание, однако покупатель в такой ситуации пострадает.

Что нужно знать о продаже квартиры с собственниками — несовершеннолетними гражданами?

Оформление сделки по продаже квартиры, среди собственников которой числятся несовершеннолетние, должно осуществляться только с согласия органов опеки. Главным условием в данном случае является то, что жилищные условия граждан, не достигших 18 лет, не должны ухудшаться. В противном случае сделка может быть признана недействительной.

От имени несовершеннолетних, не достигших 14 лет, договор подписывают их родители / законные представители. А граждане в возрасте от 14 до 18 лет заключают сделку сами, но с нотариально оформленного согласия родителей / законных представителей, которые получили предварительное разрешение органа опеки.

Если несовершеннолетние не являются собственниками, а только прописаны в продаваемой квартире, получать разрешение опеки не нужно.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 455 09 86 (Москва)
+7 (812) 332 53 16 (Санкт-Петербург)
Это быстро и бесплатно!

На что обратить внимание при оформлении сделки с общим имуществом супругов?

Согласно Семейному кодексу РФ (ФЗ-223 от 29.12.1995) нажитое в браке имущество признается общей собственностью супругов, следовательно, распоряжаться им они должны вместе. Для сделок с недвижимостью данное распоряжение имеет форму нотариально заверенного согласия одного из супругов на продажу. Однако на практике этот документ не всегда оформляется.

Если такого согласия нет, то второй супруг может оспорить сделку по продаже квартиры. Рекомендуем вам перед заключением договора удостовериться, не была ли приобретена квартира в браке. Если нет, то согласия второго супруга не требуется (за исключением случаев долевой собственности).

Технические моменты

Вам понравилась квартира, и вы уже готовы заключить договор? Не спешите. Обратите внимание на нижеприведенную информацию: любой ваш недосмотр может обернуться впоследствии различными неприятностями – от административных штрафов до бесконечного ремонта. Итак, пристальное внимание при покупке квартиры на вторичном рынке необходимо уделить:

  • состоянию дома в целом: не ограничивайтесь пределами выбранной вами квартиры — необходимо осмотреть подъезд, а также очень желательно заглянуть в подвал и на чердак;
  • чистоте подъезда, придомовой территории, мусоропровода;
  • дефектам, таким как грибок, сырость, плесень;
  • состоянию электрической проводки, системы водопровода, отопления (исправность данных систем, к сожалению, сразу не всегда легко оценить);
  • расположению квартиры относительно сторон света, виду из окна;
  • материалу стен дома, удобству планировки: конечно, в дальнейшем некоторые корректировки в планировку жилья внести можно, но все же лучше выбирать квартиру с планировкой, близкой к вашим ожиданиям;
  • законному оформлению проводимой перепланировки (часто продавцы скрывают ее несанкционированность) — незаконное преображение квартиры способно существенно осложнить ее хозяевам жизнь: такая перепланировка является административным правонарушением, влекущим за собой довольно серьезные штрафы, при этом ответственность возлагается на нынешнего собственника, а доказать, что это сделал предыдущий владелец квартиры невероятно сложно;
  • социальному статусу соседей: близкая, однородная социальная среда — залог мирных отношений между соседями, и напротив, различное социальное положение часто ведет к взаимному непониманию между жильцами дома.

Как обезопасить себя от незаконных перепланировок покупаемой квартиры?

Очень часто жители вторичного жилья делают перепланировки в квартире, убирая ненужные перегородки и объединяя комнаты. Однако не всегда такие изменения фиксируются документально. Зачастую в силу юридической неграмотности и нежелания тратить деньги и время граждане отказываются обращаться в компетентные органы для того, чтобы узаконить перепланировку.

Покупателям измененной квартиры без документов в последующем грозят штрафы, которые они должны будут выплатить сами, так как квартира уже будет находиться в их собственности.

Для начала рекомендуем осмотреть квартиру самым внимательным образом: некоторые перепланировки видны невооруженным глазом. Для сравнения можно ознакомиться с аналогичной жилплощадью соседей.

В случае появления сомнений рекомендуем попросить у собственника выписку из БТИ или технический план квартиры для сравнения. В документах обозначено первоначальное (строительное) состояние помещения. Если вы найдете изменения, убедите владельца зарегистрировать перепланировку и отложите заключение сделки до надлежащего оформления документов.

Безопасность оформления сделки

  • При заключении договора купли-продажи в целях сэкономить на налогах продавец может предложить указать в документе стоимость существенно ниже фактической (например, по оценке БТИ). Не стоит на это соглашаться. В договоре следует отразить именно реальную стоимость сделки. Почему? Во-первых, вы сможете вернуть часть суммы, уплаченной за квартиру, в виде подоходного налога (имущественного вычета). Данная процедура регламентируется ст. 220 Налогового кодекса РФ (ФЗ-146 от 31.07.1998). Если же в договоре указать заниженную стоимость, то и вычет окажется существенно ниже. Указывая в договоре недостоверную сумму продажи, нужно помнить и о том, что такая сделка может быть оспорена в суде и признана недействительной. Кроме того, если по каким-либо причинам договор будет расторгнут, покупатель сможет претендовать на возврат только той суммы, которая была указана в договоре.
  • Покупая квартиру при участии риелторского агентства, особое внимание обратите на пункты договора, в которых прописана ответственность риелтора, в т. ч. в форс-мажорных и кризисных обстоятельствах.
  • Если стороны решили произвести оплату за квартиру по безналичному расчету, подумайте о таком инструменте, как аккредитив. В чем его суть? Продавец на свое имя открывает в банке особый счет, на который покупатель перечисляет сумму средств, соответствующую условиям договора купли-продажи. При этом продавец может пользоваться данной суммой только после того, как в банк будут представлены определенные документы. Это может быть, например, договор купли-продажи с отметкой о регистрации или любой другой , заранее обговоренный при открытии аккредитива документ (пакет документов). Детали и условия такой процедуры можно узнать у любого банковского специалиста.
  • Наличные расчеты удобно и безопасно производить через арендуемую у банка банковскую ячейку (подробнее см.: «Нюансы передачи денег с помощью банковской ячейки при покупке квартиры»). Для этого покупатель в присутствии продавца кладет в ячейку необходимую сумму. При этом деньги в присутствии обеих сторон пересчитываются и проверяются на подлинность. Обговариваются условия, при выполнении которых ячейка может быть открыта (например, продавец получит доступ к содержимому ячейки только после предъявления в банк нотариально заверенного договора купли-продажи). Покупатель , по обоюдной договоренности , тоже может получить доступ к деньгам, но позже, например, через несколько недель с момента вложения денег. Используя для расчетов банковскую ячейку, стороны вправе избрать практически любую процедуру и пакет документов, описав данные условия в договоре с банком.
  • Очень важный вопрос — внесение задатка или аванса за квартиру (см.: «Как правильно оформить задаток при покупке квартиры (бланк, образец)»). Нередко эти понятия путают, однако аванс и задаток не одно и то же. Аванс — это фактически предварительный способ расчета. В случае если сделка по каким-либо причинам аннулируется, аванс возвращается покупателю в полном размере. Внесение же задатка при срыве сделки влечет правовые последствия и для покупателя, и для продавца. Так, если в этом виноват покупатель, задаток останется у продавца. Если же продавец является инициатором отклонения сделки, задаток должен быть возвращен покупателю в двойном размере.

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке

Покупая квартиру, следует иметь в виду ряд моментов: как правильно выбрать, как оформить документы? Иначе можно легко оказаться жертвой мошенников, потеряв деньги и возможность стать полноправным собственником жилья.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

Когда выгоднее покупать

Риэлторы и юристы в этом вопросе придерживаются единого мнения – приобретать жилье на «вторичке» выгоднее всего весной и осенью. Именно в это время рынок недвижимости заметно оживляется, появляются новые предложения, поэтому можно заключить выгодную для обеих сторон сделку. А вот зимой, в разгар праздников, или летом, когда большинство проводит время в отпусках, наступает некоторое затишье.

Как покупать на вторичном рынке

Пошаговая инструкция осуществления этой сделки заключается в следующем:

  1. Поиск квартиры. Чтобы обезопасить себя от возможных рисков в дальнейшем, можно обратиться в риэлторское агентство.
  2. Осмотр жилплощади. На этом этапе обязательно нужно обратить внимание на документы, а также на техническое состояние не только квартиры, но и всего здания.
  3. Проверка продавца. При покупке вторичного жилья всегда есть риск того, что продавец может оказаться не его собственником.
  4. Проведение переговоров. Стороны должны обсудить стоимость объекта недвижимость, сроки и другие нюансы сделки.
  5. Заключение договора купли-продажи. Присутствие нотариуса при подписании документа в большинстве случаев является обязательным.
  6. Регистрация договора в Росреестре.

Это стандартные действия при покупке квартиры, которые обязаны осуществить стороны сделки.

Порядок оформления

Процедура оформления сделки осуществляется на основании договора купли-продажи. Его заключение и регистрация – это завершающий этап, подтверждающий переход права собственности на имущество.

Если недвижимость находится в долевой собственности, то по новым правилам договор необходимо заверять нотариально.

Далее документ подается в Росреестр с остальными бумаги. Стороны сделки могут сделать это лично или передать их через многофункциональный центр. Что касается передачи денег, то хозяин квартиры и покупатель обязаны договориться об этом заранее. Деньги могут быть переведены на расчетный счет, переданы лично в руки или через банковскую ячейку.

Дополнительные траты сторон при осуществлении сделки отличаются. Если есть необходимость в услугах нотариуса, то их оплачивает покупатель. Приблизительная стоимость – около 1% от цены жилья. Госпошлину за регистрацию договора обязаны оплачивать обе стороны, разделив сумму между собой.

Документы

Договор купли-продажи должен быть составлен по правилам, установленным гражданским законодательствам. Документ обязательно включает существенные условия:

  • адрес, по которому находится недвижимость;
  • характеристики имущества (метраж, этаж и т. д.);
  • стоимость;
  • сведения о собственнике;
  • условия оплаты.

Для оформления сделки стороны обязаны предоставить:

  • личные документы;
  • документы, подтверждающие право собственности продавца;
  • доверенность (при необходимости);
  • заявление (для регистрации договора);
  • справку об оплате пошлины;
  • дополнительные бумаги.

К дополнительным документам относится согласие на сделку совладельцев или органов опеки. Покупатель имеет право потребовать от владельца жилплощади:

К сведению: если хозяин квартиры отказывается показывать эти бумаги, есть вероятность мошенничества с квартирой.

Правила покупки

Сделки с недвижимостью всегда нужно осуществлять не спеша, обдумывая каждый свой шаг. Существует множество способов обмана покупателей, которые на первый взгляд кажутся абсолютно законными. Поэтому, приобретая квартиру на вторичном рынке, нужно придерживаться следующих правил:

  1. Выплата аванса. Продавец может потребовать небольшую сумму наперед и имеет на это все основания. Для покупателя аванс является гарантией того, что сделка «не сорвется». Но юристы все же советуют заключать договор аванса, который позволит покупателю забрать свои деньги обратно в случае непредвиденных обстоятельств. Документ также должен содержать информацию о штрафных санкциях за отказ от сделки.
  2. Если стороны решили заключать соглашение об авансе, также необходимо составить отдельное приложение о техническом состоянии квартиры. К нему прилагаются фотографии и другие документальные доказательства.
  3. Передавая аванс продавцу, покупатель должен получить расписку. Именно она подтверждает получение продавцом денег, а не договор авансирования.
  4. На следующем этапе покупатель должен начать процедуру подготовки документов. Если квартира приобретается по ипотеке, то список необходимых бумаг предоставит банк.

Далее осуществляется оформление сделки и передача всей суммы за квартиру.

Нюансы

Переговоры с продавцом должны включать не только передачу денег, но и решение других важных вопросов:

  1. Когда продавец и члены его семьи выпишутся из продаваемой квартиры?
  2. Когда они освободят жилплощадь физически (если продавец проживает в квартире)?
  3. Что в помещении продавец оставит покупателю?
  4. В какой срок бывший владелец вывезет вещи?

Все эти и другие важные вопросы должны решаться сторонами сделки до заключения каких-бы то ни было официальных бумаг.

Справка: особенно это касается выписки жильцов, так как после осуществления купли-продажи эта процедура может затянуться. И новому собственнику придется выписывать посторонних людей самостоятельно.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 455 09 86 (Москва)
+7 (812) 332 53 16 (Санкт-Петербург)
Это быстро и бесплатно!

Сделки с недвижимостью нередко срываются по причине того, что владелец квартиры поднимает цену. У покупателя есть несколько вариантов действий:

  1. Отказаться от покупки.
  2. Настоять на старой цене. Хорошим аргументом в этом случае является договор аванса. Его можно использовать в качестве доказательства неправомерных действий продавца во время судебного разбирательства.
  3. Дать согласие на повышение цены.

Риски. Как не дать себя обмануть

Такая сделка имеет некоторые «подводные камни», о которых покупатель обязательно должен знать:

  1. Продажа по доверенности. Осуществлять куплю-продажу с доверенным собственником необходимо лишь после тщательной проверки документов. Пример из практики: Н. купил квартиру по доверенности, которую владелец К. оформил на М. Но после оформления документов выяснилось, что К психически не здоров и не имеет права осуществлять такие сделки. Договор был расторгнут.
  2. Участие в сделке юридических лиц. Покупатель должен насторожиться, если продавцом недвижимости выступает организация.
  3. Квартира была приобретена продавцом на материнский капитал. По закону такое жилье оформляется на всех членов семьи, включая детей. А при продаже доли детей должны быть оформлены на другой жилплощади. Если продавец проигнорировал это правило, сделка может быть признан незаконной.
  4. Владелец жилья – частично недееспособный гражданин. Чаще всего такой продавец страдает алкоголизмом, наркотической зависимостью или легкими психическими расстройствами. Заключать сделки он может, но состояние его здоровья может стать причиной иска о признании продажи недействительной со стороны родственников.
  5. Владельцами недвижимости являются оба супруга. Потребуется нотариальное согласие мужа или жены на сделку.
  6. Количество наследников. Пример из практики: квартира была завещана в равных долях брату и сестре. Но брат незаконно продал имущество, не уведомив об этом родственницу. В итоге суд признал сделку незаконной и потребовал вернуть недвижимость. Покупатель в этом случае остался пострадавшей стороной.
  7. Наличие обременения. Квартира может быть заложена и т. д.
  8. Незаконная перепланировка. Ее последствия придется устранять новым владельцам (платить штраф или делать ремонт).
  9. Недвижимость находится в долевой собственности. У совладельцев есть преимущественное право на выкуп части продавца. Поэтому сделка может осуществиться только после их отказа. Нарушение этого правила приведет к судебному разбирательству, причем суд будет на стороне совладельцев.
  10. Дом находится в списке на расселение. Продавать в таком здании квартиры частным лицам запрещено законом.

Это основные моменты, на которые обязан обратить внимание покупатель перед тем, как покупать жилье. Любой настораживающий факт должен заставить его перепроверить предоставленные документы или продолжить поиски квартиры дальше.

Вопросы-ответы

Как проверить историю квартиры перед ее покупкой?

Ответ: Для начала необходимо установить личность продавца. Для этого проверяется его гражданский паспорт и документы на квартиру. Данные паспорта можно проверить на сайте миграционной службы. С квартирой еще проще – необходимо заказать выписку из Росреестра.

Как обезопасить себя при сделке по доверенности?

Ответ: Во-первых, доверенность на осуществление такого рода юридических действий должна быть нотариально заверена. Подлинность нотариального заверения можно проверить в система Спарк. Во-вторых, важно узнать, по каким причинам собственник не занимается продажей недвижимости лично. Покупателю необходимо обратить внимание на дату заключения документа. Если срок действия не указан, то доверенность действительна всего 1 год. При возможности желательно пообщаться с хозяином квартиры без его доверенного лица.

Зная, как происходит покупка жилья на вторичном рынке, обезопасить себя от мошенников легко. Главное, не торопиться, предвкушая новоселье, а тщательно проверять документы и учитывать возможные риски.

Рекомендации на видео

О рисках и правилах покупки жилья на вторичном рынке — личное мнение в блоге Романа Гринева.

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

Рекомендуем посмотреть:

Прекращение регистрации транспортного средства

Должностная инструкция специалиста отдела кадров

Периодичность проведения специальной оценки условий труда